Разница между ценами предложения и реализации на загородной «вторичке» достигает 47% - «Инком»

На рынке загородного жилья в Московском регионе разрыв между ценами предложения и реализации достигает почти 9% в первичном сегменте и 47% во вторичном, подсчитали в компании «ИНКОМ-Недвижимость».

По данным компании, одной из наиболее ярких черт сегодняшнего рынка загородной недвижимости является значительный разрыв между ценами предложения и реализации. Такая ситуация свойственна как первичному, так и вторичному сегменту. Однако за последний год положение дел на «первичке» определенно улучшилось: если во втором квартале 2016 года средняя стоимость предложения была равна 7,56 млн руб., а средняя стоимость реализации – 4,02 млн руб., то есть разница в ценах достигала 46,8%, то в нынешнем году она уменьшилась до 8,6%. Сейчас первичные объекты выставляются в среднем за 6,4 млн руб., а приобретаются за 5,85 млн руб. Во многом это объясняется тем, что в условиях падения платежеспособности населения застройщики оказываются вынуждены снижать цены, чтобы хоть как-то приблизиться к возможностям потенциальных покупателей и тем самым продолжать получать оборотные средства.

Однако во вторичном сегменте такой ценовой коррекции почти не происходит: если год назад средняя стоимость предложения здесь составляла 13,5 млн руб. при средней стоимости продажи 7 млн руб., то в настоящее время она равна 13 млн руб. при среднем чеке покупки 6,9 млн руб. Таким образом, разрыв между «ожиданиями» и «реальностью» сократился всего на 1,2 п.п. – с 48,1% до 46,9%. Подобная ситуация крайне негативно отражается на темпах продаж и сроках экспозиции объектов на загородной «вторичке»: лоты простаивают по пять и более лет, постепенно превращаясь в неликвид из-за морального и физического устаревания. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», такая участь уже постигла половину из представленных на вторичном рынке объектов.

Цены на вторичном загородном рынке значительно завышены и по отношению к первичному сегменту. Рассмотрим различные группы объектов: коттеджи площадью до 100 кв. м с участками до 10 соток, дома площадью 101-250 кв. м на участках 8-15 соток, дома площадью от 250 кв. м с участками от 10 соток, а также участки без подряда (УБП) площадью 6-25 соток.

Самая большая разница между средней стоимостью объектов на первичном и вторичном рынках зафиксирована в формате УБП: она достигает 57,7% (3,17 млн руб. против 5 млн руб.). При этом, как показал анализ, проведенный в «ИНКОМ-Недвижимость», более 90% земельных участков относятся к низшим ценовым сегментам и порой даже не имеют коммуникаций, то есть, по факту, являются неликвидом. Чуть меньший разрыв – 43,1% – наблюдается у коттеджей от 250 кв. м, которые стоят в среднем 63,1 млн руб. на «первичке» и 90,32 млн руб. на «вторичке». У домов средней площади эта разница составляет 35,1%, у небольших домовладений – 14%.

«В связи с низкими темпами вывода на рынок новых проектов на «загородке» происходит «вымывание» наиболее ликвидного – в первую очередь, доступного по цене – предложения. Поскольку мы не ожидаем значимых улучшений в сфере макроэкономики, справедливо предположить, что к весне 2018 года ситуация только усугубится. При этом во вторичном сегменте, как было показано выше, наблюдается существенный дисбаланс между ценой предложения и ожиданиями потенциальных покупателей, из-за чего выставленные на продажу лоты имеют весьма сомнительные перспективы для реализации», - говорит руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

«Желающим продать свою «вторичку» я бы рекомендовал не откладывать это дело в долгий ящик. Логика проста: каждый год негативно отражается на объекте, понижая его реальную стоимость, плюс облегчает кошелек владельца из-за уплаты налогов и расходов на обслуживание. В итоге есть риск продать объект за бесценок либо вообще его не реализовать, и тогда он пополнит ряды брошенных «потемкинских деревень», - добавляет директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор.