Снижению цен на жилье мешают психология и обременения

Последние 15 лет недвижимость практически постоянно дорожала, поэтому многим участникам рынка чисто психологически трудно смириться с возможностью ее удешевления. Кроме того, снижению цен мешает огромное количество обременений, которые повесили на застройщиков в эпоху сверхприбылей в строительной отрасли, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Отражения» на «Общественном телевидении России».

Нынешний уровень цен на недвижимость сложился в прежние годы в принципиально иных макроэкономических условиях. В этой другой реальности, прекратившей свое существование после обрушения цен на нефть и введения санкций против России, в нашу страну огромным потоком текли деньги из-за рубежа – в виде доходов от продажи дорогих энергоресурсов, инвестиций, дешевых западных кредитов и т.п. В результате часть населения, так или иначе имевшая доступ к этим финансам, могла оплачивать товары и услуги, в том числе жилье, по крайне высоким ценам. А все остальные – и таковых подавляющее большинство – последние пять-семь лет были отрезаны от рынка недвижимости.

Когда макроэкономическая и геополитическая ситуация изменилась и «шальные деньги» ушли из страны, выяснилось, что те, кто сейчас может позволить себе покупку жилья – уже его купили. А те, кому квартира нужна – не могут ее приобрести даже в ипотеку под нулевой процент. Хотя это не малоимущие граждане, а представители среднего класса… Есть множество способов определения «справедливой» цены метра, но какой из них ни возьми, цены на недвижимость в Москве оказываются завышены в полтора-два раза.

Почему же продавцы не торопятся снижать цены, несмотря на резкое падение спроса? Во-первых, за время, пока цены росли и застройщики получали сверхприбыли, на них успели повесить огромное количество обременений в плане создания социальной и дорожной инфраструктуры, огромных выплат в бюджет – за пользование землей, кадастровая стоимость которой за последние годы в Москве выросла на порядок, за изменение ее статуса и т.п. В результате девелоперам часто очень трудно решиться на снижение цены по причине и без того невысокой рентабельности проектов. Поэтому, если власти заинтересованы в увеличении доступности жилья для граждан и улучшении ситуации в сфере строительства, им, прежде всего, необходимо облегчить нагрузку, взваленную на застройщиков в более благоприятные для отрасли времена. (См. «Искусственная поддержка спроса на недвижимость – это тупик»; «Как строить жилье за полцены без ущерба для качества»)

Во-вторых, участники рынка привыкли к тому, что недвижимость всегда дорожает и чисто психологически не готовы к иному развитию событий. Основная масса застройщиков до сих пор живет иллюзиями о том, что надо только чуть-чуть подождать и все само наладится, квартиры вновь начнут разбирать как горячие пирожки. Во многом эти представления сформированы прежним кризисом, когда, действительно, после катаклизмов 2008 г. с осени 2009 г. все вновь пошло в рост. Но тогда имел место классический финансовый кризис, при котором после ликвидации ценовых пузырей достаточно быстро следует восстановление. А сейчас страна перестраивается на новые рельсы, та жизнь, которая была до 2014 г., в обозримом будущем не вернется. Так что переждать кризис не получится…

В этом смысле сентябрь был очень показательным: несмотря на начало делового сезона и девальвацию рубля, которая раньше всегда приводила к ажиотажу, активность на рынке выросла лишь на 10-15%. В предыдущие годы с наступлением осени всплеск спроса всегда был более ощутимым. Поэтому, по всей видимости, в ближайшие месяцы участники рынка, осознав бесперспективность надежд на быстрое восстановление платежеспособного спроса, будут вынуждены корректировать свою ценовую стратегию, увеличивать скидки, чтобы хотя бы с нулевой рентабельностью, но распродать «зависшие» квартиры и получить возможность расплатиться с банками – в девелопменте очень велика долговая нагрузка. («Кризис распространяется на новостройки», «Квартиры в Москве и Подмосковье становятся все доступнее».)

Собственно, цены уже постепенно ползут вниз. Только за III квартал 2015 г. средняя стоимость метра на рынке новостроек Москвы упала на 8,5%. Это не значит, что в какой-то момент новостройки дружно подешевели - средняя цена уменьшается благодаря выходу на рынок новых, все более дешевых проектов и отсутствию заметного роста цены метра по мере повышения стадии строительной готовности объекта (ранее разница в цене между квартирой «на котловане» и в готовом доме составляла не менее 20-25%).

Кроме того, застройщики стимулируют продажи с помощью значительных скидок – как правило, за счет экономии на проектном финансировании. Сейчас ставка по кредитам для девелоперов составляет 20-25% годовых, и наиболее адекватные компании понимают, что лучше все продать за два-три месяца с хорошей скидкой, чем год ждать покупателей, выплачивая огромные деньги банку. Максимальные скидки обычно предоставляются на определенный пул квартир, условно менее ликвидных (большие площади, первый этаж и т.п.).

Конечно, ситуация на рынке очень разная - есть проекты, где жилье продается даже лучше, чем до кризиса, причем без каких-то огромных дисконтов. Это оригинальные, продуманные до мелочей проекты с хорошей транспортной доступностью, предлагающие высокое качество жизни, идеальные с точки зрения соотношения цены и качества. Квартиры в таких новостройках быстро раскупают даже в нынешних условиях – благодаря тому, что эти проекты на голову выше, чем у конкурентов. А те проекты, которые делались по принципу «и так купят», на нынешнем рынке оказались совершенно не востребованы.

В целом сейчас очень удачное время для покупателей: на рынке много интересных предложений, при этом можно спокойно торговаться и, если есть подходящий по качеству и цене вариант – покупать. А если нет - не расстраиваться и выбирать дальше. Спешить с покупкой не стоит, но и упорно ждать падения цен тоже смысла не имеет - может случиться так, что цены снизятся, но не на тот объект, который вам нужен, резюмировал эксперт.