Статистика ипотечного спроса на вторичном рынке жилья Москвы в настоящее время превышает аналогичный показатель прошлого года на 15,6%, а значение февраля — на 37,9%, следует из данных компании «ИНКОМ-Недвижимость». Положительная динамика покупательской активности наблюдается на фоне массового снижения процентных ставок в этом сегменте рынка. В ряде случаев они опустились ниже докризисных показателей и оказались привлекательнее средних ставок при покупке жилья в новостройках по программе субсидированной ипотеки.
Так, по данным компании, по итогам марта количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья на 37,9% превысило аналогичные показатели февраля и на 15,6% возросло относительно марта 2015 года. Однако по итогам I квартала 2016 года количество ипотечных сделок в сегменте вторичного жилья не достигло суммарного значения января - марта 2015 года (минус 6,4%).
Отрицательные показатели нынешнего I квартала относительно аналогичного периода 2015-го специалисты компании оценивают в контексте общей нестабильности рынка в прошлом году. Обвал ипотеки на «вторичке» начался только в апреле, когда фактически были исчерпаны актуальный спрос и одобрения по кредитам, которые были получены до «исторического» решения Центрального банка, запустившего механизм резкого ужесточения условий ипотечного кредитования. В январе - марте 2015 года «кризисная» статистика была «смазана» общей инертностью вторичного рынка жилья и в значительной степени итогами работы по сделкам, прошедшим по «старым» условиям, до повышения банками ставок по ипотеке.
При этом, оценивая динамику ипотечных сделок в 2016 году, специалисты компании отмечают, что I квартал характеризуется последовательным увеличением ипотечного спроса на вторичном рынке жилья. С одной стороны, это ожидаемая коррекция в контексте общего роста покупательской активности. С другой — ответная реакция потребителей на повышение доступности ипотеки в указанном сегменте рынка.
В марте - апреле ряд банков объявил о снижении процентных ставок по ипотеке на вторичном рынке жилья. Коррекция составила от 0,5 до 1,25 п. п. В настоящее время минимальная ипотечная ставка в указанном сегменте составляет 11% при условии первоначального взноса от 50% и подтверждения дохода в соответствии с требованием банка. В этом же банке — самое привлекательное предложение для заемщиков с минимальным первоначальным взносом: от 12,25% годовых при собственных накоплениях в размере от 15% стоимости залогового имущества. Для сравнения: в докризисном 2014 году средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях составила 12,45%; ключевые банки в настоящее время предлагают приобретение жилья в рамках программы «Ипотека с господдержкой» на условиях 11–12%.
Показательно, что ставки по кредитам на покупку вторичного жилья снизил такой системообразующий представитель банковского сектора, как Сбербанк. Однако в остальном соответствующие изменения инициировали крупные частные банки, рассматривающие ипотеку как стратегическое направление развития бизнеса, заинтересованные в расширении клиентской базы, но не столь избалованные вниманием потребителей как банки с государственным участием.
«У этой народной любви есть оборотная сторона: государственные банки с их доступом к дешевому фондированию и возможностью предлагать наиболее привлекательные условия кредитования имеют исчерпывающий выбор клиентов. А значит, конкуренция среди заемщиков максимально высока. Крупные частные банки в этом смысле не так раскручены, при этом давно и успешно действуют на ипотечном рынке. Их преимущество в работе с клиентами — конкурентоспособные и менее консервативные программы кредитования», — отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома, слова которого приводятся в сообщении.
В настоящее время диапазон базовых ипотечных ставок на вторичном рынке жилья в банках-партнерах «ИНКОМ-Недвижимость» составляет 11–17,49%. Для сравнения: в марте 2015 года этот показатель варьировался от 14,5 до 28%.
В банках с государственным участием снижение процентных ставок в указанном сегменте рынка составило примерно 3,5%. При расчетной сумме ежемесячного платежа 50 тыс. руб. и сроке кредитования 15 лет разница в сумме кредита в данном случае составляет около 650 тыс. руб. (исходя из актуальных средних цен предложения на московском вторичном рынке, эта сумма соответствует 3,5 кв. м столичного жилья).
При этом в «ИНКОМ-Недвижимость» подчеркивают: при актуальном предложении кредитных программ на вторичном рынке жилья по ставкам, максимально приближенным к докризисным (а в ряде случаев ниже или равным им), преждевременно говорить о восстановлении ипотечного спроса до уровня 2014 года. Количество ипотечных сделок в компании в нынешнем марте на 23,6% меньше, чем в том же месяце 2 года назад. А суммарные показатели I квартала 2016 года на 40,1% ниже, чем за тот же период 2014-го.