Кадастровая оценка недвижимости: лучше на 50% дешевле, чем на 1% дороже

Налогообложение недвижимости на основе оценок БТИ было абсурдно низким, но переход на кадастровую оценку не должен становиться инструментом по максимальному выжиманию налогов из населения и бизнеса. Определить справедливую цену конкретного объекта при массовой оценке очень трудно. Поэтому, чтобы не дискредитировать саму идею перехода к рыночному налогу на имущество и не создавать дополнительный повод для усиления социальной напряжённости в обществе, имеет смысл оценивать объекты с большим запасом к рыночному уровню цен, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Новый кадастр и новый закон

Москва готовится к очередной переоценке кадастровой стоимости недвижимости, сообщает РБК. В июне был выбран победитель конкурса на проведение общегородской кадастровой оценки. Частная компания «Ко-Инвест» должна будет за 120 дней оценить 6,4 млн зданий и 337 000 земельных участков.

Кадастровая оценка используется для определения налогооблагаемой базы по имущественным налогам физических (с 2015 г., первые платежки по модернизированному налогу на имущество физлиц москвичи получат в 2016 г.) и юридических (с 2014 г.) лиц, земельного налога, стоимости аренды земли и недвижимости и т.п. То есть именно от нее во многом зависит уровень налогового бремени.

По данным правительства Москвы, кадастровая цена, как правило, ниже рыночной на 15-20%. Несогласные с оценкой могут ее оспорить, подав заявление в комиссию при Росреестре. Как сообщили РБК в пресс-службе ведомства, за пять месяцев 2016 г. в московскую комиссию при Росреестре было подано 669 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости против 512 годом ранее. 70% заявлений были удовлетворены. Те, кто не добивается переоценки в комиссии, идут в суды, которые обычно становятся на сторону истцов, рассказал московский омбудсмен Михаил Вышегородцев.

В целом по России за 2014-2015 г. гражданам и бизнесу, оспорив результаты оценки, удалось снизить налоговую базу на 4 трлн руб., пишет «Коммерсантъ».

Впрочем, в будущем оспорить справедливость кадастровой оценки станет труднее. 7 июня Госдума одобрила в первом чтении правительственный законопроект, согласно которому кадастровую оценку вместо независимых оценщиков будут проводить государственные бюджетные учреждения. А оспаривать результаты их работы нужно будет в государственных же региональных комиссиях. Кроме того, законопроект сокращает число оснований для оспаривания кадастровой оценки. В частности, документ исключает возможность оспорить определенную госоценщиком кадастровую стоимость недвижимости из-за недостоверности сведений о ней. А расходы на переоценку спорной рыночной стоимости во всех случаях возлагает на собственника, сообщает РБК со ссылкой на заключение комитета Госдумы по земельным отношениям.

Документ предполагает переходный период, который продлится до 2020 г., однако регионы смогут перейти на новую систему уже с 2017 г.

Конфликт интересов

Переход на кадастр при расчете имущественных налогов – правильный и давно ожидаемый шаг, потому что оценки БТИ, которые применялись ранее для определения налогооблагаемой базы, не имели ничего общего с реальностью, отмечает Олег Репченко. Методики БТИ предполагали не только сильно заниженные цены на недвижимость, но и не учитывали ее местоположение, которое, как известно, является одним из основных факторов, влияющих на рыночную стоимость актива. Для БТИ главным была степень износа здания. В результате, например, налог на большую квартиру в сталинском доме в центре Москвы составлял всего несколько сотен рублей, а владельцам «однушки» в новостройке в спальном районе приходилось платить несколько тысяч. Кроме того, из-за мизерной налогооблагаемой базы местные бюджеты недополучали налоги, необходимые для строительства дорог, школ, больниц и т.п., а на рынке недвижимости отсутствовал механизм, предотвращающий надувание ценовых пузырей.

Соответственно, модернизация налога на недвижимость, в принципе, должна сделать более справедливым распределение налогового бремени, улучшить качество жизни людей и, к тому же, сдерживать рост цен на недвижимость - см. «Рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения».

Однако на практике при переводе налогов на кадастровую, приближенную к рыночной, базу у властей появляется соблазн оценить объекты по максимальной планке, чтобы собрать в казну побольше налогов. И монополизация кадастровой оценки, усложнение возможности ее оспаривания, естественно, только поспособствуют раздуванию аппетитов. Однако это понятное желание неизбежно столкнется с резким недовольством собственников.

«Имеет место очевидный конфликт интересов: с одной стороны, государство заинтересовано в увеличении налоговых сборов и, следовательно, в повышении кадастровой стоимости недвижимости, - говорит эксперт. - С другой – бизнес и население хотят платить меньше и часто справедливо возмущены тем, что их имущество оценили дороже, чем оно стоит на самом деле. Сейчас кадастровую оценку в основном оспаривают компании, но когда платежки с существенно возросшими суммами налога получат граждане, власти могут столкнуться с ростом социальной напряженности. На дворе кризис, в таких условиях увеличение налогового бремени воспринимается особенно болезненно».

При этом определить справедливую рыночную цену недвижимости при проведении массовой оценки крайне сложно, даже когда речь идет о типовых объектах. Потому что, например, цены предложения на рынке жилья, которые содержаться в базах по недвижимости, могут очень существенно отличаться от цен реальных сделок, причем последние нередко даже в договорах не указываются. Стоимость конкретной квартиры зависит от этажа, вида из окна и тому подобных факторов, которые при массовой оценке учесть практически невозможно. Справедливо оценить офисные здания или земельные участки еще сложнее.

Кроме того, цены на недвижимость могут не только расти, но и падать. В Москве только за прошлый год квадратный метр подешевел примерно на 10-15%. Но даже в Москве переоценка кадастра проводится не чаще, чем в раз в два года, а в других, менее богатых регионах – много реже, так как это дорогое мероприятие.

«Таким образом, зазора в 15-20% между кадастровой и предполагаемой рыночной стоимостью мало, - подчеркивает Олег Репченко. - Кадастр имеет смысл делать на 30%, а лучше на 50% дешевле рынка. Это позволит многократно увеличить налоговые сборы по сравнению прошлыми годами, когда недвижимость оценивалась по справке БТИ, но налогоплательщики при этом не будут чувствовать себя несчастной липкой, которую родное государство не стесняется обдирать даже в кризис. Наоборот, обрадуются, что взяли меньше, чем могли бы».