Задержка сроков сдачи недвижимости – далеко не всегда вина девелоперов

С долгостроями действительно надо бороться, поэтому предложение взимать налог на недвижимость с момента окончания заявленных сроков строительства вполне имеет право на жизнь. Проблема в том, что далеко не всегда девелоперы по своей вине затягивают ввод объектов в эксплуатацию. Нередко в этом виноваты независящие от них обстоятельства и лица. В том числе сами чиновники, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко.

В середине октября председатель комитета Мособлдумы по вопросам строительства, архитектуры, ЖКХ и энергетики Игорь Коханый предложил взимать с юридических лиц налог на строящиеся объекты с момента окончания срока их строительства, указанного в проектной документации.

«Юридическое лицо - застройщик - имеет проект организации строительства, проектную документацию, в которой обозначены сроки строительства. Одно из решений, которое может обязать его в сроки достроить объект, - ввести налогообложение с момента окончания срока строительства в соответствии с проектной документацией, по которой объект должен быть введен в эксплуатацию. Следует действовать по схеме «не выполнил сроки - плати налоги», - цитирует Коханого Агентство «Москва».

По мнению депутата, это может способствовать устранению проблемы недостроя.

Глава комитета отметил, что этот вопрос Мособлдума может рассмотреть до конца года. «Если мы поймем, что справляемся с планом работы, мы рассмотрим эту проблему до конца года», - пояснил депутат.

Власти, как федеральные, так и муниципальные, давно озабочены поиском источников для пополнения пустеющих бюджетов, с одной стороны, и ужесточением контроля в строительной отрасли из-за боязни появления новой волны обманутых дольщиков – с другой. Предложение Игоря Коханова позволяет органично совместить оба эти направления.

Напомним, недавно подмосковное правительство сообщило о разработке законопроекта, устанавливающего пятикратный налог для владельцев земельных участков с неоформленными строениями. А несколькими месяцами ранее, опять же во многом по инициативе властей Московской области, были внесены серьезные поправки в федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ).

Проблема долгостроев действительно очень актуальна для отечественного рынка недвижимости, и власти давно с ней борются. Но не сказать, чтобы успешно. В действующей редакции 214-ФЗ прописаны штрафные санкции за нарушение сроков передачи квартир дольщикам - в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Однако де-факто девелоперам довольно редко приходится что-то платить, так как в том же законе предусмотрена возможность переноса сроков по согласованию с дольщиками. Последние обычно весьма сговорчивы, опасаясь, что в противном случае у застройщика возникнут серьезные финансовые проблемы и дом вообще не будет достроен. Обоснованность таких опасений – отельный вопрос. В данном случае важнее то, что девелоперы относятся к нарушению заявленных в проектной декларации сроков ввода объектов достаточно спокойно, понимая, что задержка в несколько месяцев им ничем особым не грозит. Главное – поддерживать активность на стройплощадке, чтобы дольщики не потеряли терпение и не вышли с плакатами на улицу.

Однако для тех, кто купил квартиру в строящемся доме, каждый день задержки – это не только нервотрепка, но и, очень часто, дополнительные расходы на аренду и/или обслуживание ипотечного кредита (покупатели новостроек нередко берут ипотеку, рассчитывая рассчитаться с банком за счет продажи имеющейся жилплощади после переезда в новую квартиру). В «тучные» годы люди могли утешаться размышлениями о том, что их потери компенсирует постоянный рост цен на недвижимость, однако в кризис такие соображения неактуальны. Так что желание Мособлдумы навести порядок в этой сфере можно было бы только приветствовать… если бы не несколько «но».

Во-первых, введение налогообложения с момента окончания прописанных в проектной декларации сроков строительства окажет дисциплинирующее влияние на застройщиков только в том случае, если размер налога будет для них существенным. Однако предъявление значительных налоговых требований к девелоперу, находящемуся в неустойчивом финансовом положении и из-за этого задерживающему стройку, может привести к банкротству компании и, соответственно, появлению новых обманутых дольщиков – чего власти всеми силами стремятся избежать.

Во-вторых, причиной задержки сдачи объекта в эксплуатацию может быть не только злой умысел или недостаточный профессионализм девелопера, но и действия третьих лиц, в том числе связанных с государством. Федеральные и муниципальные структуры могут не выполнить свои обязательства по предоставлению земельного участка или освобождению площадки в определенный срок, затянуть подписание необходимой документации и т.п. Теоретически, в тексте закона можно указать легальные причины для затягивания строительства. Однако с четким определением таких причин и периода времени, на которое можно переносить сроки ввода объекта, наверняка возникнут проблемы. Да и в любом случае справедливости это не гарантирует - как показывает практика, определить истинных виновников срыва сроков бывает трудно даже в суде. Таким образом, закон, скорее всего, выйдет туманным и с «коррупционной составляющей».