Новостройки в Москве и Подмосковье: выигрывает тот, кто продает дешевле

«Монополизация» рынка новостроек Москвы – следствие продуманной политики крупных столичных застройщиков, которые расширяют свою долю на рынке, предлагая покупателям привлекательный по цене и достойный по качеству продукт. Девелоперам, желающим побороться за свой кусок пирога, придется делать то же самое, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Спрос на столичные новостройки стабильно растет. В 2016 г. количество зарегистрированных московским управлением Росреестра договоров долевого участия в строительстве жилья увеличилось на 81,6%, а в 2017-м показатель прибавил еще 52,2%. Казалось бы, при такой динамике спроса у девелоперов не может быть проблем с продажами, но на деле выходит иначе. Во-первых, покупателей на рынке все равно меньше, чем квартир - спасибо строительному буму последних трех лет (см. «Новостройки Москвы в 2017 году: объем нового строительства увеличился на 19,4%»; «Новостройки Москвы в 2016 году: предложение выросло на 26,6%»; «В 2015 г. объем предложения вырос на 62%, а объем поглощения – на 9% по сравнению с 2014 г.»).

Во-вторых, спрос распределяется далеко не равномерно. По данным «Метриум групп», в 2017 г. 30% всех сделок в «старой» Москве было заключено в 10 проектах из более чем 300 жилых комплексов и апартаментов, представленных на рынке. Если считать не в проектах, а в девелоперах, то концентрация спроса еще более выражена: в 2017 г. на 10 крупнейших застройщиков Москвы и Подмосковья пришлось 56% зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве жилья, тогда как в 2016 г. девелоперы топ-10 заключили 48% ДДУ, подсчитали в ЦИАН. Первое место по числу сделок второй год подряд занимает поглотившая «Мортон» ГК ПИК, следом идут «Самолет Девелопмент», Urban Group, «А101 Девелопмент», «Гранель», ФСК «Лидер», МИЦ, Группа ПСН, MR Group и Ingrad.

Хорошую статистику в плане заключенных ДДУ обеспечивают именно застройщики-лидеры: за год у компаний из топ-10 продажи увеличились на 54%, а у остальных игроков рынка – только 3%. Если в 2016 г. 50% сделок приходилось на 11 застройщиков, то в 2017 г. - на семь.

Конечно, успех этих девелоперов в значительной степени обусловлен высокими объемами строительства – рейтинги компаний-лидеров спроса и предложения во многом совпадают. По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) на 1 марта 2018 г., абсолютным лидером по объемам текущего строительства в московском регионе является ГК ПИК (3,39 млн кв. м жилья в стройке). На втором месте – Urban Group с 762 442 кв. м, на третьем – ФСК «Лидер» (781 087 кв. м), на четвертом - «Самолет-Девелопмент» (704 413 кв. м). Замыкает топ-5 «Группа ЛСР», которая возводит в московском регионе 715 595 кв. м жилья. Места с шестого по десятое занимают, соответственно, МИЦ (694 388 кв. м), MR Group (656 637 кв. м), Ingrad (613 697 кв. м), «Гранель» (606 980 кв. м), «Донстрой» (599 864 кв. м). «А101» (540 847 кв. м) и ПСН (536 159 кв. м) расположились на 11-м и 12-м местах.

Но дело не только в большом количестве производимых квадратных метров. Хотя бы потому, что доля в спросе у лидеров рынка значительно больше, чем в предложении: на топ-10 компаний по числу сделок приходится лишь 34% строящегося жилья. Высокие темпы продаж у данных застройщиков во многом объясняются тем, что они продают наиболее привлекательные по соотношению цены и качества проекты (от 3 млн руб. за квартиру в пределах МКАД – см. «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в феврале 2018 года»).

Таким образом, в результате кризиса перепроизводства новостроек в московском регионе, усугубленного стагнацией платежеспособного спроса, выиграли те компании, которые смогли предложить рынку оптимальное соотношение цены и качества. И не случайно, что бенефициарами стали крупные застройщики – именно они имеют возможность и желание строить и продавать жилье дешевле.

Себестоимость строительства снижается за счет масштаба: крупный холдинг может не привлекать сторонних генподрядчиков и проектировщиков, а создать собственных, организовать производство стройматериалов и закупать их с огромными скидками, сократить расходы на управление и маркетинг (в расчете на метр продаваемой площади), приобретать землю дешевле и т.п.

Так как большие компании много строят, то и продавать им надо тоже много и быстро. А значит - недорого. Благодаря огромным объемам строительства и продаж большие девелоперские компании готовы довольствоваться достаточно скромной маржой, зарабатывая не на сверхприбылях, а на обороте.

Соответственно, путь к успеху в нынешних непростых экономических условиях – рост оборотов, снижение себестоимости строительства без потери качества и, за счет этого, уменьшение цен для покупателей. То есть та самая «революция по Форду», о которой неоднократно писал www.irn.ru. Те компании, которые не в состоянии это сделать, могут стать и уже становятся «жертвами» своих более эффективных «коллег».

Этот процесс чреват монополизацией рынка, бьют тревогу некоторые эксперты. Но пока о монополии говорить рано: на 10 застройщиков приходится лишь чуть более половины рынка. Есть отрасли, где игроков намного меньше – например, сотовая связь. В принципе, для поддержания конкурентной среды московскому региону достаточно десятка крупных девелоперов и 20-30 средних, которые занимаются проектами, неинтересными большим компаниям в силу скромного объема. Поэтому если даже вступление в силу 218-ФЗ, который существенно ужесточает требования к девелоперским компаниям, ускорит консолидацию рынка, катастрофы не случится.

В среднесрочной перспективе уровень концентрации спроса и предложения на рынке будет зависеть от готовности застройщиков «старой школы» последовать примеру прогрессивных компаний, то есть оптимизировать все внутренние процессы и научиться зарабатывать на обороте, а не на росте цен. Если таких застройщиков «новой волны» будет много, то проблема решится сама собой.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU
• Новостройки в Москве: застройщикам придется снижать цену метра, чтобы удержать спрос
• Жилье бизнес-класса недалеко от центра Москвы по 135 000 руб. за кв. м?
• Если у покупателя есть только 3 млн руб., надо ему придумать квартиру за 3 млн руб.