НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 14.12.2018

Инвестиции в недвижимость: смысл есть

По крайней мере в целях диверсификации инвестиционного портфеля

Благодаря снижению ставок по банковским вкладам в предыдущие месяцы недвижимость вновь становится достаточно интересным инвестиционным инструментом. Но только для консервативных инвесторов, заинтересованных в диверсификации своего портфеля, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В 2000-е гг., когда цены на недвижимость в Москве росли астрономическими темпами, столичные метры представляли огромный интерес для спекулятивных инвесторов. Купив квартиру на ранней стадии строительства дома, можно было перепродать ее с прибылью 50%, а то и 200% после завершения стройки. Однако падение цен на жилье в результате кризисов 2008 и 2014 гг. практически уничтожило этот вид инвесторов – вместе с верой в «вечно дорожающий» московский метр.

Но вкладывать средства в недвижимость можно не только для того, чтобы много и быстро заработать (или наоборот, если случится очередной экономический катаклизм или застройщик обанкротится), но с целью получения относительно небольшого, но регулярного дохода. Речь идет о покупке объектов для сдачи в аренду, своеобразном «квартирном депозите».

Консервативного инвестора, который «заходит» в актив на длительный срок, не сильно волнует динамика цен на недвижимость в ближайшие год-два. Потому что он понимает - в долгосрочной перспективе, через 10-20 лет, его объект обязательно прибавит в цене, по крайне мере в рублях. Хотя бы за счет инфляции.

Конечно, в 2014-2016 гг., когда доходы по настоящим, банковским депозитам превышали 10-15% годовых, квартирные аналоги, которые в лучшем случае могли дать 4-6% («грязными»), представляли интерес только для убежденных противников банковской системы. Помимо низкой доходности, недвижимость значительно уступает вкладам по уровню ликвидности и, кроме того, сам процесс сдачи объекта в аренду отнимает немало времени и сил. А если поиск арендаторов и другие организационные вопросы поручить агентству, то придется пожертвовать частью и без того скромного дохода.

Однако по мере снижения инфляции и ключевой ставки ЦБ постепенно ползли вниз и ставки по вкладам. Если в декабре 2014 г. средняя максимальная ставка топ-10 банков по рублевым депозитам физлиц, по данным ЦБ, составляла 15,635%, то летом текущего года ставки в крупных госбанках опустились до 3-5%, что сделало инвестиции в недвижимость достаточно привлекательной альтернативой банковским депозитам. Особенно для обладателей крупных накоплений - ведь в случае банкротства банка государство в лице АСВ возмещает лишь 1,4 млн руб.

Конечно, в перспективе доходность вкладов может вновь увеличиться. Собственно, ставки уже растут: Сбербанк, «Альфа-банк», ВТБ и др. предлагают до 7-8% годовых в рамках акций. Однако это все равно сравнимо с доходностью от аренды. Но главное - надо понимать, что ставки в экономике растут на фоне повышения рисков (прежде всего санкционных). А в такой ситуации наиболее разумной стратегией для инвестора будет максимальная диверсификация портфеля. И недвижимость вполне может быть одной из составляющих этой диверсификации.

Естественно, имеется в виду готовая недвижимость, которая не несет рисков недостроя и может сразу или почти сразу начать приносить арендный доход. Походящих вариантов достаточно не только на вторичном, но и на первичном рынке, где из-за дисбаланса спроса и предложения в последние несколько лет значительно выросло количество готовых новостроек - см. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы».

Для сдачи в аренду лучше всего покупать одно-двухкомнатные квартиры в недорогих, но современных домах в пешей доступности от метро в районах со сложившейся инфраструктурой. Такие лоты оптимальны в плане соотношения цены входа и потенциальной доходности и могут приносить до 7% годовых («чистыми» - 5-6%). Доход от сдачи в аренду дорогого жилья обычно не превышает 3%, поэтому, если есть средства, которые хочется вложить именно в недвижимость, целесообразнее купить несколько бюджетных квартир в разных локациях, чем одну элитную.

В качестве арендного бизнеса подойдут и апартаменты. Как правило, они дешевле квартир аналогичного качества в той же локации, при этом стоимость аренды апартаментов примерно такая же, как и квартиры. Однако статус апартаментов до сих пор законодательно не урегулирован, а содержать их дороже, чем официальное жилье. Поэтому перед покупкой такой недвижимости надо особенно тщательно просчитывать потенциальные доходы и расходы и проверять правоустанавливающие документы.

В принципе, для максимизации прибыли имеет смысл рассмотреть инвестиции в коммерческую недвижимость. Например, качественные торговые помещения (стрит-ретейл) в хороших локациях могут приносить своим владельцам до 10% годовых. Однако рынок аренды коммерческой недвижимости существенно более волатильный, чем рынок аренды жилья, и острее реагирует на любые экономические катаклизмы. Соответственно, риск простоя коммерческих объектов выше, а возможная просадка в цене в случае срочной продажи – больше.

Кроме того, коммерческие помещения, как правило, дороже квартир – как из-за большей площади, так и по причине более высокой цены метра. Если небольшую студию в отдаленных районах Москвы можно купить уже за 3,5 - 4 млн руб., то интересный для арендаторов стрит-ретейл обойдется в десятки миллионов. Так что коммерческая недвижимостью – это, скорее, актив для состоятельных инвесторов, а для частников с относительно небольшими капиталами больше подойдут инвестиции в жилье.



Информационный спонсор IRN.RU, информационная служба








Новости недвижимости за [04.04.2020] [03.04.2020] [02.04.2020] [01.04.2020] [31.03.2020] [30.03.2020] [27.03.2020] [26.03.2020] [25.03.2020] [24.03.2020] [23.03.2020] [20.03.2020] [19.03.2020] [18.03.2020] [17.03.2020] [16.03.2020] [13.03.2020] [12.03.2020] [11.03.2020] [10.03.2020] [06.03.2020] [05.03.2020] [04.03.2020] [03.03.2020] [02.03.2020] [28.02.2020] [27.02.2020] [26.02.2020] [25.02.2020] [21.02.2020] [20.02.2020] [19.02.2020] [18.02.2020] [17.02.2020] [14.02.2020] [13.02.2020] [12.02.2020] [11.02.2020] [10.02.2020] [07.02.2020] [06.02.2020] [05.02.2020] [04.02.2020] [03.02.2020] [31.01.2020] [30.01.2020] [29.01.2020] [28.01.2020] [27.01.2020] [24.01.2020] [23.01.2020] [22.01.2020] [21.01.2020] [20.01.2020] [17.01.2020] [16.01.2020] [15.01.2020] [14.01.2020] [13.01.2020] [10.01.2020] [09.01.2020] [31.12.2019] [30.12.2019] [25.12.2019] [24.12.2019] [23.12.2019] [22.12.2019] [20.12.2019] [19.12.2019] [18.12.2019] [17.12.2019] [16.12.2019] [13.12.2019] [12.12.2019] [11.12.2019] [10.12.2019] [09.12.2019] [06.12.2019] [05.12.2019] [04.12.2019] [03.12.2019] [02.12.2019] [29.11.2019] [28.11.2019] [27.11.2019] [26.11.2019] [25.11.2019] [22.11.2019] [21.11.2019] [20.11.2019] [19.11.2019] [18.11.2019] [15.11.2019] [14.11.2019] [13.11.2019] [12.11.2019] [11.11.2019] [08.11.2019] [07.11.2019] [06.11.2019] [05.11.2019] [01.11.2019] [31.10.2019] [30.10.2019] [29.10.2019] [28.10.2019] [25.10.2019] [24.10.2019] [23.10.2019] [22.10.2019] [21.10.2019] [19.10.2019] [18.10.2019] [17.10.2019] [16.10.2019] [15.10.2019] [14.10.2019] [11.10.2019] [10.10.2019] [09.10.2019] [08.10.2019] [07.10.2019] [04.10.2019] [03.10.2019] [02.10.2019] [01.10.2019] [30.09.2019] [27.09.2019] [26.09.2019] [25.09.2019] [24.09.2019] [23.09.2019] [20.09.2019] [19.09.2019] [18.09.2019] [17.09.2019] [16.09.2019] [13.09.2019] [12.09.2019] [11.09.2019] [10.09.2019] [09.09.2019] [06.09.2019] [05.09.2019] [04.09.2019] [03.09.2019] [02.09.2019] [30.08.2019] [29.08.2019] [28.08.2019] [27.08.2019] [26.08.2019] [23.08.2019] [22.08.2019] [21.08.2019] [20.08.2019] [19.08.2019] [16.08.2019] [15.08.2019] [14.08.2019] [13.08.2019] [12.08.2019] [09.08.2019] [08.08.2019] [07.08.2019] [06.08.2019] [05.08.2019] [02.08.2019] [01.08.2019] [31.07.2019] [30.07.2019] [29.07.2019] [26.07.2019] [25.07.2019] [24.07.2019] [23.07.2019] [22.07.2019] [19.07.2019] [18.07.2019] [17.07.2019] [16.07.2019] [15.07.2019] [12.07.2019] [11.07.2019] [10.07.2019] [09.07.2019] [08.07.2019] [05.07.2019] [04.07.2019] [03.07.2019] [02.07.2019] [01.07.2019] [28.06.2019] [27.06.2019] [26.06.2019] [25.06.2019] [24.06.2019] [21.06.2019] [20.06.2019] [19.06.2019] [18.06.2019] [17.06.2019] [14.06.2019] [13.06.2019] [11.06.2019] [10.06.2019] [07.06.2019] [06.06.2019] [05.06.2019] [04.06.2019] [03.06.2019] [31.05.2019] [30.05.2019] [29.05.2019] [28.05.2019] [27.05.2019] [24.05.2019] [23.05.2019] [22.05.2019] [21.05.2019] [20.05.2019] [18.05.2019] [17.05.2019] [16.05.2019] [15.05.2019] [14.05.2019] [13.05.2019] [08.05.2019] [07.05.2019] [06.05.2019] [30.04.2019] [29.04.2019] [26.04.2019] [25.04.2019] [24.04.2019] [23.04.2019] [22.04.2019] [19.04.2019] [18.04.2019] [17.04.2019] [16.04.2019] [15.04.2019] [12.04.2019] [11.04.2019] [10.04.2019] [09.04.2019] [08.04.2019] [05.04.2019] [04.04.2019]