Переход на эскроу-счета повлечет всплеск строительства апартаментов – эксперт

Проблема апартаментов является «дыркой в заборе» реформы строительной отрасли, руководитель считает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Апартаменты представляют собой нежилые помещения, но приобретают их в основном для проживания. Они дешевле квартир, поскольку при их проектировании и строительстве не обязательно соблюдать требования, действующие в отношении жилых помещений. Например, в части инсоляции и социальной инфраструктуры. Первоначально рынок таких объектов развивался в крупных городах. Их удобно возводить там, где площадки под застройку сильно ограничены соседними зданиями, и это объясняется менее жесткими требованиями в отношении проектов.

В то же время реформа долевого строительства способна переформатировать сам подход к строительству апартаментов в России. Поскольку речь идет о нежилых помещениях, то застройщики вправе продавать их как по ДДУ, так и по прочим видам договоров. Однако обязательное использование эскроу-счетов с 1 июля распространяется только на ДДУ, что делает переход на новую схему добровольным для застройщиков в сегменте апартаментов. Как следствие, в ближайшие годы логичен всплеск возведения апартаментов даже на тех площадках, где существует возможность жилой застройки. Также строительство может выйти за пределы крупных городов и пойти в регионы.

Кроме того, реформа отразится на реализации нежилых помещений. Согласно действующей редакции 214-ФЗ, застройщики, реализующие жилые помещения физическим лицам, обязаны использовать только ДДУ. Но при этом закон допускает продажу гражданам нежилых помещений как по ДДУ, так и на основании иных договорных конструкций, что предоставляет застройщикам возможность выбора формы договора.

«На практике вероятны любопытные ситуации, - говорит Дмитрий Логинов. – Например, когда дольщик приобретает квартиру по ДДУ, при этом машино-места и кладовки реализуются по предварительному договору купли-продажи, а коммерческие помещения на первом этаже - по договору соинвестирования».

Раньше такое разнообразие несильно влияло на рынок, ведь по всем договорным конструкциям застройщики получали денежные средства напрямую от дольщиков. По этой причине многие компании предпочитали реализовывать нежилые помещения по тем же ДДУ, что и квартиры. Однако схема с эскроу-счетами меняет ситуацию. После 1 июля 2019 года застройщики теряют возможность напрямую привлекать средства дольщиков по ДДУ, в то время как прочие варианты лишены указанного ограничения. Соответственно, появляется интерес в отказе от ДДУ при продаже машино-мест, кладовок, нежилых помещений, в пользу других схем.

«Интересная ситуация может сложиться при пакетных продажах, то есть когда идет одновременное приобретение жилья, машино-места и кладовки, - говорит Дмитрий Логинов. - Застройщики могут пытаться играть с ценой, снижая стоимость квартиры и в то же время повышая ценник на нежилье. Конечно, до предложений в формате «купи машино-место за 6 млн рублей и получи квартиру бесплатно» дело вряд ли дойдет, но возможности маневра у маркетологов будут».

С 1 июля 2019 года российские застройщики, привлекающие средства граждан, должны будут перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Деньги граждан будут храниться на счетах эскроу до момента ввода объекта в эксплуатацию, а строительство будет вестись за счет банковских кредитов. Исключение составят проекты, соответствующие критериям неприменения эскроу, которые сейчас разрабатывает Минстрой.