НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 26.06.2019

После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать

Рост цен на эмоциях всегда заканчивается откатом назад

Масштабная информационная компания, развернутая после известия о реформе 214-ФЗ, увенчалась успехом. Люди поверили, что после 1 июля 2019 г. цены резко вырастут, и побежали покупать квартиры, «пока не стало еще дороже». И дороже стало – потому что увеличился спрос. Однако после 1 июля вместо дальнейшего роста может начаться снижение стоимости жилья. Потому что подорожало жилье на эмоциях - большая часть новостроек пока ни на какие эскроу не переходят, а вторичного рынка эта история вообще не касается, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

1 июля 2019 г. вступают в силу поправки к 2014-ФЗ, согласно которым девелоперы должны будут изменить систему финансирования проектов и продажи жилья в новостройках. Покупатели квартир в строящихся домах не понесут деньги напрямую застройщикам, а положат их на счет в банке, к которому строительная компания получит доступ только после ввода объекта в эксплуатацию. Изменения в законе призваны снять с граждан риски недостроя и, соответственно, предотвратить появление новых обманутых дольщиков, однако приведут к увеличению себестоимости строительства. Ведь девелоперы больше не смогут тратить на реализацию проекта бесплатные деньги дольщиков – строить им придется на собственные средства и недешевые банковские кредиты.

Себестоимость строительства в московском регионе слабо связана с ценой квартир. Строить жилье компания может за 100 000 руб./кв. м и меньше, а продавать за 200 000 руб. и больше. Но в перспективе замена долевки проектным финансированием действительно может стать причиной подорожания новостроек. Дополнительные расходы снизят маржинальность бизнеса, объемы нового строительства упадут, в том числе из-за ухода с рынка части низкорентабельных компаний, что в итоге может привести к сокращению объемов предложения жилья и, как следствие, росту цен. Однако случится это не сегодня, не завтра и даже не через несколько месяцев. А, скорее всего, через год-два, когда весь рынок перейдет на новую схему. Потому что на самом деле 1 июля 2019 г. по эскроу начнет продаваться хорошо, если 30% столичных новостроек.

Дело в том, что согласно апрельскому постановлению правительства, квартиры в новостройках, готовых не менее чем на 30% и проданных не менее чем на 10%, можно будет и после 1 июля реализовывать без эскроу, по старой схеме - см. «Ажиотаж на рынке недвижимости закончится, а избыток предложения останется». В результате, по оценке Москомстройинвеста, процентов 70 московских проектов будет достраиваться без эскроу. А учитывая, что подать заявление о проверке степени готовности объекта и возможности продажи квартир по старой схеме застройщики смогут до 1 октября (во всяком случае, Минстрой готовит соответствующий документ), по факту в этом году новые поправки затронут лишь небольшую часть первичного рынка.

Тем не менее история с эскроу, вернее, ажиотаж вокруг нее, уже привела к увеличению цен, причем не только на новостройки, но и на «вторичку», к которой 214-ФЗ ни в какой редакции не относится и не относился. Причина была чисто эмоциональной. Людей больше года убеждали в том, что цены непременно вырастут, поэтому все, кто мог, ускорили выход на сделки (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в мае-июне 2019 года: переход на эскроу еще греет столичный рынок»). И цены, естественно, выросли, так как увеличился спрос.

Увеличению спроса, конечно, поспособствовало и изменение ситуации на ипотечном рынке в конце прошлого года: ставки, падавшие несколько лет подряд, осенью 2018 г. начали расти, что также заставило граждан ускориться с покупкой квартиры.

В итоги цены в массовых сегментах первичного и вторичного рынка за последний год прибавили в среднем около 10%. Но нет никакой гарантии, что им удастся удержаться на данном уровне, так как факторы, обеспечившие этот подъем, потеряли свою актуальность.

Те, кто опасался роста цен после 1 июля, уже купили жилье. Те, кто стремился зафиксировать низкую ипотечную ставку, сделали это еще раньше. А остальные пока копят деньги – потому что всплеск спроса, не подкреплённый увеличением доходов граждан, всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Вспомним хотя бы конец 2014 г.: на волне ажиотажа, вызванного девальвацией рубля, продавцы резко подняли цены. А в 2015 г. продажи встали, а цены упали – см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год», «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года», «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов».

Ситуация с доходами с тех пор не улучшилась. Наоборот, реальные доходы населения за последние пять лет сократились на 11% и продолжают падать – за I квартал 2019 г. показатель просел на 2,3% по сравнению с 2018 г. Ипотека, которая в последние годы компенсировала снижение доходов, с осени 2018 г. подорожала на 1-1,5 п.п. Огромный объем предложения жилья тоже пока никуда не девается - только за последний год в Москве были выданы разрешения на строительство около 10 млн кв. м недвижимости. Так что удержать средний уровень цен на текущем уровне, не говоря уже о том, чтобы заставить их расти, будет довольно трудно – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU».



Информационный спонсор IRN.RU, информационная служба






[26.06.2019] На долгострое в Мытищах возобновлено строительство...
[26.06.2019] Инвестиции в строительство на территории Новой Москвы за 6 лет составили 1,3 трлн руб. - Жидкин...
[26.06.2019] Семейный квартал "МИР Митино" стал лауреатом Х Ежегодной премии "Права потребителей и качество обслуживания"...
[26.06.2019] Застройщик дома на 360 квартир в Красногорске получил заключение о соответствии 214-ФЗ ...
[26.06.2019] "Ривер Парк" объединяет жителей ...
[26.06.2019] Сургутнефтегазбанк и ГК "А101" предлагают выгодные условия для развития бизнеса в Москве...
[26.06.2019] Сразу 6 объектов MR Group номинированы на конкурс "Лучший реализованный проект в области строительства"...
[26.06.2019] Совет Федерации одобрил закон о создании региональных фондов для достройки проблемных объектов ...
[26.06.2019] Первые региональные фонды по достройке проблемных объектов могут появиться осенью - депутат...
[26.06.2019] На месте ракетного завода в Москве построят деловой центр, сравнимый с "Москва-Сити" - СМИ ...
[26.06.2019] Собянин рассказал о развитии промзоны "Братцево" ...
[26.06.2019] 8 станций метро введено на территории Новой Москвы с 2012 года...
[26.06.2019] Совет Федерации одобрил закон о компенсации ипотечных кредитов многодетным семьям...
[26.06.2019] Совет Федерации одобрил закон об освобождении от налога "ипотечных каникул" ...
[26.06.2019] Закон о передаче страховых премий в Фонд дольщиков одобрен Советом Федерации...
[26.06.2019] Ввод новых торговых площадей в России достиг трехлетнего минимума – исследование ...
[26.06.2019] Скидки на квартиры на нижних этажах новостроек достигают 30% - "Инком" ...
[26.06.2019] Деловой комплекс построят в составе ТПУ "Профсоюзная" ...
[26.06.2019] Sminex хочет построить элитный ЖК на месте зданий "Росатома" в центре Москвы - СМИ ...
[26.06.2019] Российские банки в мае сократили выдачу ипотеки на 31% ...
[26.06.2019] Порядка 55 млн кв. м жилья можно построить в Новой Москве – власти ...
[26.06.2019] После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать...
[26.06.2019] В Минфине не видят серьезных причин для роста цен на жилье после перехода на эскроу ...
[26.06.2019] На месте ракетного завода в Москве построят деловой центр сравнимый с "Москва Сити" - СМИ ...
[26.06.2019] Более 8 млн кв. м недвижимости в Москве девелоперы достроят без эскроу ...
[26.06.2019] Собянин рассказал о развитии промзоны Братцево ...
[26.06.2019] Концерн "Крост" достроит ЖК "Невский" в промзоне "Братцево" в 2021 году ...


Новости недвижимости за [07.12.2019] [06.12.2019] [05.12.2019] [04.12.2019] [03.12.2019] [02.12.2019] [29.11.2019] [28.11.2019] [27.11.2019] [26.11.2019] [25.11.2019] [22.11.2019] [21.11.2019] [20.11.2019] [19.11.2019] [18.11.2019] [15.11.2019] [14.11.2019] [13.11.2019] [12.11.2019] [11.11.2019] [08.11.2019] [07.11.2019] [06.11.2019] [05.11.2019] [01.11.2019] [31.10.2019] [30.10.2019] [29.10.2019] [28.10.2019] [25.10.2019] [24.10.2019] [23.10.2019] [22.10.2019] [21.10.2019] [19.10.2019] [18.10.2019] [17.10.2019] [16.10.2019] [15.10.2019] [14.10.2019] [11.10.2019] [10.10.2019] [09.10.2019] [08.10.2019] [07.10.2019] [04.10.2019] [03.10.2019] [02.10.2019] [01.10.2019] [30.09.2019] [27.09.2019] [26.09.2019] [25.09.2019] [24.09.2019] [23.09.2019] [20.09.2019] [19.09.2019] [18.09.2019] [17.09.2019] [16.09.2019] [13.09.2019] [12.09.2019] [11.09.2019] [10.09.2019] [09.09.2019] [06.09.2019] [05.09.2019] [04.09.2019] [03.09.2019] [02.09.2019] [30.08.2019] [29.08.2019] [28.08.2019] [27.08.2019] [26.08.2019] [23.08.2019] [22.08.2019] [21.08.2019] [20.08.2019] [19.08.2019] [16.08.2019] [15.08.2019] [14.08.2019] [13.08.2019] [12.08.2019] [09.08.2019] [08.08.2019] [07.08.2019] [06.08.2019] [05.08.2019] [02.08.2019] [01.08.2019] [31.07.2019] [30.07.2019] [29.07.2019] [26.07.2019] [25.07.2019] [24.07.2019] [23.07.2019] [22.07.2019] [19.07.2019] [18.07.2019] [17.07.2019] [16.07.2019] [15.07.2019] [12.07.2019] [11.07.2019] [10.07.2019] [09.07.2019] [08.07.2019] [05.07.2019] [04.07.2019] [03.07.2019] [02.07.2019] [01.07.2019] [28.06.2019] [27.06.2019] [26.06.2019] [25.06.2019] [24.06.2019] [21.06.2019] [20.06.2019] [19.06.2019] [18.06.2019] [17.06.2019] [14.06.2019] [13.06.2019] [11.06.2019] [10.06.2019] [07.06.2019] [06.06.2019] [05.06.2019] [04.06.2019] [03.06.2019] [31.05.2019] [30.05.2019] [29.05.2019] [28.05.2019] [27.05.2019] [24.05.2019] [23.05.2019] [22.05.2019] [21.05.2019] [20.05.2019] [18.05.2019] [17.05.2019] [16.05.2019] [15.05.2019] [14.05.2019] [13.05.2019] [08.05.2019] [07.05.2019] [06.05.2019] [30.04.2019] [29.04.2019] [26.04.2019] [25.04.2019] [24.04.2019] [23.04.2019] [22.04.2019] [19.04.2019] [18.04.2019] [17.04.2019] [16.04.2019] [15.04.2019] [12.04.2019] [11.04.2019] [10.04.2019] [09.04.2019] [08.04.2019] [05.04.2019] [04.04.2019] [03.04.2019] [02.04.2019] [01.04.2019] [29.03.2019] [28.03.2019] [27.03.2019] [26.03.2019] [25.03.2019] [22.03.2019] [21.03.2019] [20.03.2019] [19.03.2019] [18.03.2019] [15.03.2019] [14.03.2019] [13.03.2019] [12.03.2019] [11.03.2019] [07.03.2019] [06.03.2019] [05.03.2019] [04.03.2019] [01.03.2019] [28.02.2019] [27.02.2019] [26.02.2019] [25.02.2019] [22.02.2019] [21.02.2019] [20.02.2019] [19.02.2019] [18.02.2019] [15.02.2019] [14.02.2019] [13.02.2019] [12.02.2019] [11.02.2019] [08.02.2019] [07.02.2019] [06.02.2019] [05.02.2019] [04.02.2019] [01.02.2019] [31.01.2019] [30.01.2019] [29.01.2019] [28.01.2019] [26.01.2019] [25.01.2019] [24.01.2019] [23.01.2019] [22.01.2019] [21.01.2019] [18.01.2019] [17.01.2019] [16.01.2019] [15.01.2019] [14.01.2019] [11.01.2019] [10.01.2019] [09.01.2019] [31.12.2018] [29.12.2018] [28.12.2018] [27.12.2018] [26.12.2018] [25.12.2018] [24.12.2018] [21.12.2018] [20.12.2018] [19.12.2018] [18.12.2018] [17.12.2018] [15.12.2018] [14.12.2018] [13.12.2018] [12.12.2018] [11.12.2018] [10.12.2018] [07.12.2018]