Как и ожидалось, власти отказались от продления программы льготной ипотеки в регионах, где она привела к перегреву рынка недвижимости. Но сделали это аккуратно и политкорректно – путем снижения максимального размера ипотечного кредита до 3 млн руб. С учетом первоначального взноса в 15% стоимость квартиры, которую можно будет купить по льготной ипотеке после 1 июля 2021 г., составит чуть более 3,5 млн руб. Квартир за такую цену в Москве просто нет – ни в «старой», ни в Новой, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Президент Владимир Путин, выступая 4 июня на Петербургском международном экономическом форуме, предложил продлить госпрограмму субсидирования ипотечных ставок еще на 1 год – до 1 июля 2022 г. Но на новых условиях.
«Мы должны учитывать то, какую важную роль играет льготная ипотека в нынешних условиях, в нынешней ситуации для решения жилищных проблем наших граждан и для развития строительной отрасли, которая, как мы знаем, является локомотивом для смежных отраслей. Поэтому предлагаю продлить эту программу для всех регионов России ещё на один год, до 1 июля следующего года, но при этом чуть-чуть приподнимем саму ставку. Будут внесены некоторые изменения, а именно: установим ставку по льготной ипотеке в размере 7%, а предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов Российской Федерации – в 3 млн руб.», - заявил Путин (цитата по kremlin.ru).
Напомним, согласно действующим до 1 июля 2021 г. условиям программы, ставка составляет не более 6,5%, размер кредита в московской и петербургской агломерации – 12 млн руб., в других регионах – 6 млн руб. при первоначальном взносе не менее 15% от стоимости жилья.
Когда правительство в разгар локдауна весной 2020 г. обсуждало варианты поддержки строительной отрасли, оно, естественно, опиралось на опыт предыдущего кризиса – 2014-2015 гг. Тогда льготная ипотека под 12% годовых действительно спасла многих застройщиков от банкротства. Однако в 2015 г. льготная программа стартовала на фоне запредельных ставок по обычной, коммерческой ипотеке - после повышения ключевой ставки до 17% в конце 2014 г. банки задрали ставки по кредитам до заоблачных высот. Де-факто ипотеку просто перестали выдавать. Как следствие, например, в Москве, спрос на новостройки в I квартале 2015 г. упал на 20% в годовом выражении, и только после страта ипотечной госпрограммы рынок начал оживать.
В 2020 г. ситуация была прямо противоположной: Центробанк, несмотря на кризис и рост инфляции, продолжал уменьшать ключевую ставку, и в июле 2020 г. она достигла исторического минимума – 4,25%. Столь существенное смягчение денежно-кредитной политики ожидаемо привело к резкому снижению ставок по кредитам, в том числе ипотечным: к концу 2020 г. несубсидируемая ипотека подешевела на 1,29 п.п. до 8,04% в среднем, по данным «Дом.рф».
Дополнительное субсидирование ипотеки до 6,5% годовых при наличии вполне доступных коммерческих кредитных программ лишь спровоцировало покупательский ажиотаж и ускорило перегрев рынков ипотеки и недвижимости – см. «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье». Прежде всего в регионах, где со спросом и без того особых проблем не было – в Москве, Подмосковье, Петербурге, Сочи и т.д. В Новой Москве рост цен на новостройки уже к осени уничтожил всю выгоду от сниженной ставки для заемщиков, а в середине осени тоже самое случилось и в «старой» Москве. Фактически получилось, что власти из бюджета субсидируют спекулянтов и лишь уменьшают доступность жилья – см. «Новостройки Москвы в 2020 году: льготная ипотека была не нужна».
Казалось бы, при таком раскладе льготную ипотеку можно и нужно сворачивать. Однако в России всегда очень велика региональная специфика. Помимо Москвы, Петербурга и других городов, собирающих спрос со всей страны, в том числе инвестиционный, существуют регионы бедные, которые продолжают нуждаться в поддержке со стороны государства. По этой причине власти и экспертное сообщество уже несколько месяцев обсуждали возможность продления программы льготной ипотеки лишь в части регионов страны. Центробанк их даже перечислял: это Башкирия, Удмуртия, Мордовия, Алтай, Дагестан, Чечня, Ингушетия, Ставропольский край, Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская, Саратовская, Волгоградская, Тверская, Ульяновская, Кировская, Ивановская, Оренбургская, Омская, Псковская, Астраханская, Томская, Курганская области.
Однако разделение регионов на те, которым федеральное правительство будет помогать, и те, которым не будет, всегда чревато конфликтами. Поэтому власти нашли соломоново решение – льготную ипотеку вроде как продляют везде, но меняют ее условия таким образом, что в регионах с сильно переоцененным жильем ею нельзя будет воспользоваться.
Например, в Москве просто нет новостроек дешевле 5 млн руб., в Новой Москве – дешевле 4,2 млн руб. В Подмосковье новостройки за 3,5 млн руб. (ипотека 3 млн руб. + первоначальный взнос 15%) и дешевле предлагаются в удаленных от МКАД локациях – то есть там, где спрос только местный и действительно нуждается в поддержке. В Петербурге за такую сумму можно купить лишь студию, и тоже только в удаленных от центра районах.
Если не брать московскую и петербургскую агломерации, уровень цен в крупных российских городах подбирается к 100 000 руб. за кв. Таким образом, жители этих городов смогут купить по льготной ипотеке только небольшую однушку площадью 30-35 кв. м. А на квартиру площадью хотя бы 50 кв. м, пригодную для относительно комфортного проживания семьи из трех человек, 3,5 млн руб. хватит только в локациях с ценой метра не выше 70 000 руб.
Конечно, стоимость квартиры, доступной по льготной ипотеке, можно повысить за счет увеличения первоначального взноса, но в любом случае это привет к сокращению доли льготных ипотечных средств на рынке, что и является целью изменения условий программы.
Так что на самом деле ничего неожиданного в заявлении президента нет – льготную ипотеку свернули там, где она перегрела рынки, и оставили в регионах с низким уровнем цен на жилье, где есть серьезные проблемы с платежеспособным спросом. Но сделали это не путем директивного деления регионов на нуждающиеся в поддержке и ненуждающиеся, справедливость которого обязательно была бы поставлена под сомнение, а через снижение максимального размера кредита, в результате чего регионы с перегретыми рынками выпали из программы автоматически.