Дополнительное субсидирование ипотеки в депрессивных регионах путем привязки размера ипотечной ставки к уровню среднего заработка приведет только к увеличению темпов роста цен на жилье и максимизации прибыли банков и девелоперов – как это случилось с льготной ипотекой в Москве. К тому же регионы и так уже дифференцированы по стоимости квадратного метра, которая является куда более объективным показателем уровня жизни и доходов, чем официальные данные о доходах населения, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Напомним, 28 октября спикер Госдумы Вячеслав Володин предложил рассмотреть возможность привязки размера ипотечной ставки к уровню среднего заработка в регионе. Тогда у людей, где заработная плата ниже, будут те же возможности по решению жилищного вопроса, что и у регионов-доноров, приводит слова спикера ИА «Интерфакс».
Внедрение дифференцированных ставок можно реализовать в рамках госпрограммы льготной ипотеки, сообщил позднее «Ведомостям» глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
«Привязка размера ставки к среднему доходу в рамках государственных ипотечных программ имела бы какой-то смысл, если бы жилье везде стоило одинаково, - отмечает Олег Репченко. - Но богатые и небогатые регионы сбалансированы по стоимости квадратного метра – в первых квартиры в разы дороже именно потому, что там выше доходы потенциальных покупателей. Соответственно, и расходы на обслуживание кредитов тоже сильно различаются. Причем стоимость жилья на этот фактор влияет куда сильнее, чем уровень ставки».
В этом легко убедиться с помощью ипотечного калькулятора на www.irn.ru. По данным проектных деклараций, опубликованных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), в ноябре стоимость метра в строящихся домах в богатой Москве составляет 223 713 руб. в среднем, а в депрессивной Твери – 56 415 руб. Соответственно, однокомнатная квартира площадью 35 кв. м в столице нашей Родины обойдется в 7,8 млн руб., а в региональном центре – в 1,98 млн (на самом деле кв. м в маленьких квартирах, конечно, дороже, чем в среднем по рынку, но в данном случае этой погрешностью можно пренебречь). При ставке 8% годовых, первоначальном взносе 20% и сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж банку за московскую квартиру составит 52,2 тыс. руб. в месяц, а за тверскую – 13,2 тыс. Такая разница в цене метра и стоимости обслуживания ипотеки вполне коррелирует с разницей в доходах. Среднедушевые денежные доходы населения Москвы по итогам II квартала 2021 г. равнялись 81,7 тыс. руб. в месяц, по данным Росстата, а Твери – 29,9 тыс. Ситуация в Твери даже выгладит предпочтительнее: квартиры дешевле московских в четыре раза, а доходы ниже только в три. И даже если снизить для тверичан ипотечную ставку на целых 2 п.п., до 6% годовых, ежемесячный платеж сократится менее чем на 2 тыс. руб. – до 11,4 тыс. руб. в месяц.
Но это еще не все. В Твери при таких ценах большую часть квартир можно приобрести по программе льготной ипотеки со ставкой не выше 7% годовых. Кредитный лимит по этой программе, напомним, составляет 3 млн руб., поэтому в Москве эта программа не работает. Так что реальные ипотечные ставки в бедных регионах с дешевым жилье и сейчас ниже, чем в богатых.
При этом любая искусственная стимуляция спроса – а дополнительная закачка денег в ипотеку это она и есть, не сопровождающаяся пропорциональным увеличением объема предложения чревата разгоном цен. Совсем недавно мы наблюдали данный процесс в Москве (и не только в ней), где резкий рост цен на фоне льготной ипотеки с лимитом 12 млн руб. очень быстро съел всю выгоду от низких ставок для покупателей. В итоге субсидирование ипотечных ставок только снизило доступность жилья.
Как неоднократно отмечал IRN.RU, решать жилищную проблему в стране нужно не через бесконечное субсидирование ипотечного рынка, а с помощью структурных реформ, направленных на увеличение предложения жилья и рост экономики в целом. Если от покупки участка до сдачи дома будет проходить не четыре-пять лет, а год-полтора, а доходы россиян будут расти не только на бумаге, субсидирование ипотеки не понадобиться.