Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Объем предложения увеличился на 59,1% в штуках и на 30,3% в метрах. Средняя цена квадратного метра в премиум-классе составила 641 925 руб. (за квартал -14,1%, полугодие -5,4%, за год -10,7%), в элитном сегменте – 1,535 млн руб. или $30 тыс. [1] (-8,3% за квартал, за полугодие +7,1%, за год +42,8%), исходя из 51,158 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 30.06.2022.
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке жилья премиум-класса объем предложения увеличился вдвое за счет выхода новых многоквартирных проектов весной и в начале лета. И если за I квартал предложение сократилось на 13,2% по числу лотов и на 11,6% по продаваемой площади, то во втором квартале произошёл стремительный рост +106,3% по количеству квартир и апартаментов и на 68,2% по реализуемой площади. Таким образом, по итогам июня 2022 года на рынке премиум-сегмента достигнут исторический максимум объема предложения – около 4 571[2] лотов (3 618 квартир и 953 апартамента), суммарная площадь лотов составляет 374,4 тыс. кв. м. (Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.) Столь высоких показателей в сегменте не наблюдалось последние 2,5 года и в среднем в выборке насчитывалось 2,4 тыс. лотов.
Увеличение объема предложения на рынке связано с ростом объема экспозиции в уже реализуемых проектах (в некоторых проектах количество лотов в продаже было увеличено в два раза), а также с активным выходом на рынок новых проектов. Так, по итогам первого полугодия продажи открылись в 9 новых проектах (за аналогичный период прошлого года рынок пополнился 4 комплексами).
В премиум- и бизнес-сегменте продолжают размываться границы классов и в премиум включаются нетипичные ранее локации. По итогам первого полугодия впервые проект премиум-класса появился в районе Ростокино. Наибольшую долю в структуре предложения по районам занял Савеловский (16,0%). Сопоставимый объем предложения экспонировался в районе Раменки – 13,5% (+5,9 п.п. за полугодие). Дале следуют район Марьиной рощи – 9,8% (-0,3 п.п.), Хорошёво-Мнёвники – 9,3% (-14,3 п.п.) и Дорогомилово – 8% (+1,8 п.п.).
В структуре предложения по стадии строительной готовности произошли существенные изменения. Доля лотов на начальном этапе строительства, несмотря на выход в продажи значительного числа новых проектов, сократилась на -6,5 п.п. и составила 42%. При этом доля предложения на этапе монтажных работ, напротив, выросла до 42% (+18,2 п.п.) за счет повышения стадии строительной готовности ранее вышедших корпусов и общего увеличения объема экспозиции в премиум-классе. Оставшееся предложение распределилось между лотами в новостройках на этапе отделочных работ – 9,1% (-4,4 п.п.) и в готовых корпусах – 6,9% (-7,3 п.п.).
По итогам I полугодия превалирующую долю рынка продолжает занимать предложение без отделки – 44,6% (-1,5 п.п. за полугодие). В то же время заметно выросла доля предложения с отделкой white box (+16,4 п.п) до 39,3% рынка. Оставшаяся часть лотов реализуется с ремонтом от застройщика – 16,1% (-14,8 п.п.). Перераспределение доли предложения с ремонтом «под ключ» в пользу предчитовой отделки связано в первую очередь с повышением рисков застройщиков как на этапе обеспечения поставок отделочных материалов, так и со сложностью прогнозирования их себестоимости.
В структуре предложения по типологиям наблюдается увеличение доли лотов небольших площадей. Студии прибавили 2,8 п.п. до 5,7% рынка, доля однокомнатных лотов увеличилась на 1,9 п.п. до 30,4%, двухкомнатные квартиры и апартаменты добавили 0,9 п.п. и заняли наибольшую часть предложения – 35,2%. Соответственно, доля трехкомнатных лотов уменьшилась на 0,9 п.п. до 19,5%, предложение многокомнатных сократилось на 4,7 п.п. до 9,2%.
По подсчетам аналитиков «Метриум», на первичном рынке жилья премиум-класса средняя цена квадратного метра по итогам июня 2022 года составила 641 925 руб. По сравнению с IV кварталом 2021 года показатель снизился на 5,4% (за квартал -14,1%, за год -10,7%). Снижение цены предложения вызвано выводом на рынок большого объема предложения (как в новых, так и в уже реализуемых проектах) на начальных этапах строительства и появлением на рынке новых проектов, которые по качественным характеристикам соответствуют премиум-классу, но расположены в нетипичных для него локациях.
Наиболее дорогие проекты в премиум-сегменте представлены в ЦАО. В Таганском, Пресненском, Тверском и районе Якиманки средневзвешенная цена предложения составила более одного миллиона рублей за квадратный метр. Наиболее доступное предложение в ЦАО представлено в районе Замоскворечье (530 тыс. руб./кв. м). Самые бюджетные лоты находятся в районах Тимирязевский (средневзвешенная цена предложения 334,8 тыс. руб./кв. м), Марьина Роща (396,7 тыс. руб./кв. м), Щукино (402,3 тыс. руб./кв. м), Очаково-Матвеевский (403,9 тыс. руб./кв. м), Савеловский (413,8 тыс. руб./кв. м) и Нагатинский затон (426,9 тыс. руб./кв. м).
Максимальный рост средней цены предложения отмечен в Басманном районе и на Якиманке. Также положительная динамика цены предложения зафиксирована в районах Гагаринский (+17%), Хорошёво-Мнёвники (+14%), Савеловский (+13%), Пресненский (+13%), Останкинский (+12%), Сокол (+11%) и Замоскворечье (+11%). Самое заметное снижение цен произошло в районах Очаково-Матвеевское (-28,5%), Раменках и в локации Дорогомилово.
Наиболее доступные предложения в премиум-классе:
– ЖК Mod (СВАО / Марьина роща): студия 28,16 кв. м за 11,41 млн руб. (апартамент);
– ЖК Logos (ЮАО / Даниловский): студия 24,7 кв. м за 12,21 млн руб. (апартамент);
– ЖК Symphony 34 (САО / Савёловский): студия 27,9 кв. м. за 12,96 млн руб. (квартира).
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
– ЖК «Берег Столицы: «Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): лот площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб. (апартамент);
– ЖК WOODS (PАО / р-н Раменки): лот площадью 696 кв. м. за 1,39 млрд руб. (квартира);
– ЖК Lucky (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 458,5 кв. м. за 818,3 млн руб. (квартира).
По итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке элитного класса г. Москвы было представлено 46 комплексов, в которых экспонировалось 668 квартир и апартаментов суммарной площадью 117 тыс. кв. м (в некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам). За шесть месяцев количество продаваемых лотов сократилось на 9,7%, а реализуемая площадь – на 6,6%. Относительно прошлого квартала объем предложения увеличился на 6,2%, общая площадь – на 4,3%.
За отчетный период на первичный рынок элитной недвижимости вышло три новых проекта. В первом квартале вышел в продажу комплекс особняков «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» от девелопера Sminex и начались открытые продажи в ЖК «Русские Сезоны» от компании СЗ «Экран». Все новые проекты на рынке представляют собой клубные дома с небольшим количеством лотов в экспозиции.
Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось за Пресненским районом – за полугодие доля округа увеличилась на 2,9 п.п. до 30,8%. Вторую позицию по объему предложения квартир и апартаментов элитного класса занял район Якиманка с долей в 22,3% (-0,3 п.п.). На третьем месте расположился Арбат – 13,3% от совокупной экспозиции (+1,2 п.п.). Сопоставимая часть лотов реализовывалась в Хамовниках (13%, -0,5 п.п. за полугодие). Менее всего юнитов представлено в Красносельском районе – 0,6%, предложение в котором уменьшилось на 2,8 п.п. за два квартала.
Структура предложения равномерно распределена между апартаментами (51,9%) и квартирами (48,1%). Доля жилья за полугода увеличилась на 2,2 п.п.
Выход новых проектов не изменил структуру предложения по стадии строительной готовности. Основной объем предложения сосредоточен в объектах, получивших РВЭ (59,9%, +6,9 п.п. за 6 месяцев). Сопоставимые доли квартир и апартаментов экспонировались в домах на начальном этапе (19,3%, -2,2 п.п.) и на стадии отделочных работ (17,2%, -4,3 п.п.). По-прежнему, наименьшее количество лотов сосредоточено в домах на этапе монтажа этажей – 3,6% (-0,4 п.п.).
На рынке элитных новостроек в I полугодии продолжилась тенденция роста предложения без отделки – 53,5% (+2,3 п.п. за квартал, +8,6 за 6 месяцев). Треть лотов экспонировалась с готовым ремонтом – 32,6% (-9,5 п.п. за 6 месяцев). Оставшаяся часть выборки представлена с отделкой white box – 13,9% (+0,9 п.п.).
За прошедшие шесть месяцев доли одно- и двухкомнатных юнитов увеличились до 17,4% (+0,8 п.п.) и 37,9% (+1,4 п.п.) соответственно. Предложение трехкомнатных квартир и апартаментов сохранилось на уровне 21,1% (-0,3 п.п.), а многокомнатных сократилось до 23,6% (-1,8 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра в элитном сегменте по итогам июня 2022 года составила 1,535 млн руб. или $30 тыс. (51,158 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 30.06.2022). За первый квартал средний ценовой показатель увеличился на 16,8% и в марте 2022 года было зафиксировано пиковое значение на рынке – 1,673 млн руб. Во втором квартале средняя цена предложения снизилась на 8,3%.
Высокая волатильность цены предложения связана с тем фактом, что в ряде крупных проектов квартиры и апартаменты экспонируются в долларах. Укрепление национальной валюты во втором квартале привели к снижению цены предложения. В то же время на рынке наблюдалось прямое повышение цен в ряде проектах, что обусловлено увеличением степени готовности объектов и дефицитом предложения. Таким образом за полгода средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости выросла на +7,1%, за год рост составил +42,8%.
В разрезе по районам наблюдается разнонаправленная динамика. Существенный рост средней цены предложения произошел в Басманном районе (+50,4%), где завершились продажи в ЖК «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)», а также существенно выросли цены предложения в ЖК «Чистые Пруды» и «Дом Абрикосова». На четверть увеличился средний ценовой показатель в Тверском районе (+26,2%), за счет прямого повышения цен в уже реализуемых проектах и выхода нового комплекса «Ильинка 3/8» со средней ценой предложения 2,23 млн руб. за квадратный метр. Сопоставимый рост среднего ценового показателя отмечен в районе Якиманка (26,1%), где наибольший объем предложения сконцентрирован в ЖК «Лаврушинский», в котором средняя цена квадратного метра составляла 2,84 млн руб.
Наибольшее снижение цен отмечено в районах: Замоскворечье (-13,9%) и Таганский (-12,3%) в первую очередь за счет изменения структуры предложения.
Средний бюджет предложения в новостройках элитного класса за I полугодие 2022 года вырос на 10,8% – до 268,8 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличился на 3,5% (до 175,2 кв. м). За год средний бюджет предложения вырос на 65,6% (в июне 2021 года – 160 млн. руб.), средняя площадь лота увеличилась на 16,6%.
Наиболее доступные предложения в элитном классе представлены в следующих комплексах:
– ЖК «ОКО» (ЦАО / Пресненский): апартамент 86,4 кв. м за 33,3 млн руб.;
– ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 50,2 кв. м за 42,5 млн руб.;
– ЖК «Печатников пер., д. 19, стр. 1» (ЦАО / Мещанский): квартира 101,8 кв. м за 61,1 млн руб.
Самые дорогие квартиры и апартаменты в элитном сегменте:
– Башня Федерация (Восток) (ЦАО / р-н Пресненский): лот площадью 2 180 кв. м. за 2,6 млрд руб. (апартамент);
– Carre Blanc (ЦАО / р-н Хамовники): лот площадью 274,8 кв. м. за 2,3 млрд руб. (апартамент);
– ЖК Лаврушинский (ЦАО / р-н Якиманка): лот площадью 417,3 кв. м. за 2,1 млрд руб. (квартира).
«По итогам июня 2022 года на рынке высокобюджетных новостроек г. Москвы в реализации находилось 106 проектов с общим объемом предложения около 5 239 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 491,4 тыс. кв. м. За полгода объем предложения увеличился на 59,1% в шт. и на 30,3% в метрах, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – При этом основным драйвером роста объема предложения стал премиум сегмент, где на протяжении первой половины 2022 года выходили масштабные проекты. В то время как в элитном сегменте, напротив ощущается серьезный дефицит квартир и апартаментов. Так по итогам июня объем экспозиции в элитном сегменте находится на одном из самых низких уровней за последние два года.
За прошедшие шесть месяцев 2022 года средняя цена предложения в премиум-классе снизилась на 5,4% до 641,9 тыс. руб. за кв. м. Коррекция цен в премиальном сегменте вызвана выходом в продажу масштабных проектов на начальном этапе строительства. При этом довольно существенный объем предложения был представлен в проектах, которые обладают всеми признаками премиум проекта, но при этом расположены в локациях, где до сегодняшнего момента возводились только комплексы бизнес-класса. Как результат, на рынке продолжается размытие границ классов. Необходимость типологии и жесткой типизации теряет значение, как для профессиональных игроков, так и для покупателей.
В элитном сегменте, напротив, средняя цена предложения выросла на 7,1% до 1,53 млн руб. за кв. м. Рост цен обусловлен дефицитом предложения на рынке, увеличением стадии строительной готовности реализуемых комплексов и повышением себестоимости строительства вследствие нарушения логистики поставок импортных материалов, которые в элитном сегменте составляют существенную долю в общем объеме строительных материалов.
По итогам I полугодия 2022 года на первичном рынке высокобюджетных новостроек было зарегистрировано около 1,8 тыс. сделок (ДДУ), из которых 1,7 тыс. договоров с жильем премиум-класса. Если в первом квартале спрос был сопоставим с показателем прошлого года, то уже во втором квартале продажи сократились на 34,6% (по сравнению со 2 кв. 2021 г.). В элитном сегменте ситуация схожая, количество зарегистрированных ДДУ сократилось в шесть раз (в сравнении со 2 кв. 2021 г.). Всего за полгода число зарегистрированных ДДУ в элитном сегменте снизилось в двое».
В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.