По итогам первого полугодия 2022 года количество квартир, реализованных на торгах в рамках исполнительного производства, в целом по стране сократилось на 21%. Всего за шесть месяцев 2022 года продано 1560 квартир (или частей квартир) против 1 967 жилых объектов за аналогичный период прошлого года, говорится в сообщении коллекторского агентства «Долговой Консультант», подготовленного по итогам изучения открытых данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП).
Безусловным лидером по количеству реализованных квартир в первом полугодии 2022 года стала Московская область (226 квартир), Свердловская область (118) и Москва (100).
«По итогам 2021 года мы увидели снижение количества проданных квартир на торгах всего на 0,6%, за первые полгода текущего сокращение сделок стало более ощутимым, — говорит генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Во втором полугодии ситуация может скорректироваться, но объемов прошлых лет на уровне 4-4,5 тыс. квартир ежегодно вряд ли достигнет».
В рамках исполнительного производства на торги выставляются залоговые ипотечные квартиры, квартиры должников по другим кредитам и ссудам, жилье банкротов-физических лиц, в том числе и индивидуальных предпринимателей. Процесс исполнительного производства может занимать от полугода до нескольких лет, ему предшествует судебная стадия, которая может длиться не один год.
«В текущей ситуации, по нашей оценке, на торги вышла недвижимость периода проблем 2018-го — начала 2020 годов, когда на финансовом и рынке труда было относительно спокойно, — полагает Денис Аксёнов. — По мере увеличения числа исполнительных производств прирост количества торгов и реализованных квартир может начаться уже в начале 2023 года», — полагает Денис Аксёнов.
Вместе с тем, по оценке эксперта, сокращение количества реализованных квартир на торгах говорит об увеличении доли добровольной досудебной реализации (без участия приставов). Из-за резкого роста стоимости жилой недвижимости в стране должники стали чаще самостоятельно инициировать продажу своих квартир на свободном рынке по согласованию с кредитором до окончания судебных процедур.
«Стоит отметить нюанс, который побуждает должников реализовывать квартиры не доводя ситуацию до судебных приставов, — поясняет Денис Аксёнов. — Если кредитор не заказывает отчет об оценке предмета залога при подаче иска, то суд выносит решение о продаже имущества по цене, указанной в закладной. При росте цен на недвижимость это приводит к тому, что начальная продажная цена, указанная в судебном решении, может быть существенно ниже текущей рыночной».
За последние два года в среднем ежегодно реализовано около 4,5 тыс. объектов жилья, в том числе квартир и долей прав собственности в жилых объектах, что составляет менее четверти процента от количества выданных ипотечных кредитов в стране. В 2021 году количество участников торгов резко выросло, что также способствовало увеличению средней цены реализованного на торгах объекта недвижимости.
«Приобрести на торгах в рамках исполнительного производства квартиру с помощью ипотечного кредита невозможно. Банки не готовы кредитовать такие рискованные сделки, нет предмета залога, он появится только в будущем. Это ограничивает рост количества потенциальных участников торгов, поэтому стоимость реализуемой на торгах недвижимости будет включать в себя скидку к рыночной цене, — отмечает Денис Аксёнов. — Поэтому досудебное урегулирование, когда должники не ограничены в способах поиска покупателей будет всегда востребовано».