Аналитики Nikoliers проанализировали, как менялся спрос на квартиры (по данным зарегистрированных сделок в Росреестре, без учета оптовых сделок и сделок с юрлицами) в новостройках Москвы в зависимости от экономической и геополитической ситуации. По итогам 11 месяцев 2022 года общий объем сделок с квартирами в новостройках Москвы составил около 2,6 млн кв. м площадей, что на 22% меньше, чем за аналогичный период 2021 года. В ноябре 2022 г. объем спроса на квартиры в новостройках в Москве составил 215 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем в октябре, при этом на 20% меньше, чем в ноябре 2021 г. Увеличение спроса по сравнению с прошлым месяцем связано с продолжением наращивания ипотечных сделок на фоне опасений о прекращении действия программы льготной ипотеки, а также за счет внедряемых скидочных программ (скидки в размере более 20%), сообщается в пресс-релизе Nikoliers.
Если говорить о динамике спроса в различных классах жилья, то наиболее чувствительным сегментом к изменению ключевой ставки и экономических показателей является комфорт-класс, где большинство сделок заключается с использованием ипотечных кредитов (с мая этого года доля ипотечных сделок в комфорт-классе превышает 80%).
Также непривычный рост ипотечных сделок произошел и в других сегментах рынка. Так, например, в бизнес-классе доля ипотечных сделок превысила 60% в июле этого года, что также является историческим максимумом в сегменте. Премиум-класс обычно отстает от общих тенденций массовых сегментов примерно на месяц, поэтому наибольшее падение спроса за текущий год было зафиксировано в мае этого года (-43% к апрелю), тогда как в комфорт- и бизнес-классах наибольшее снижение спроса было зафиксировано в апреле. Наибольшие колебания спроса в течение года происходили в элитном сегменте, хотя любые изменения в данном классе не отражают рыночную ситуацию за счет небольших объемов рынка.
На протяжении всего 2022 года спрос на жилую недвижимость в Москве был крайне неравномерным и существенно зависел от экономических и геополитических событий. Так, в январе были достигнуты высокие результаты продаж, даже выше показателей сопоставимых периодов предыдущих 2 лет. В феврале спрос продолжил увеличиваться, так как рынок еще не ощутил последствия мировых событий. Пик продаж в 2022 г. был достигнут в марте (объем сделок составил 334 тыс. кв. м), несмотря на повышение ключевой ставки до рекордных 20%, и был вызван желанием клиентов успеть купить недвижимость по уже одобренным ипотечным условиям.
Рост ставок по ипотеке до уровня «ключа» и продолжающееся повышение цен на недвижимость привели к резкому сокращению спроса, почти в два раза, в апреле по сравнению с предыдущим месяцем, при этом первый раз была снижена ключевая ставка на 3 п. п. до 17%. Снижение спроса продолжилось в мае (-19% к апрелю) на фоне высоких ставок по ипотеке, тогда как уровень ключевой ставки продолжил снижение – с 17% до 14% и затем в конце месяца до 11%. В результате объем сделок в мае стал минимальным за 11 месяцев и составил 149 тыс. кв. м. Аналогичное снижение спроса (-42%) наблюдалось в октябре – тогда объем сделок составил 154 тыс. кв. м. В октябре на рынке и показателях спроса отразились события середины сентября - снижение произошло во всех сегментах, включая элитный.
В июне наблюдался рост спроса за счет появления возможности использовать (миксовать) сразу несколько ипотечных программ в одной сделке – в итоге объем сделок в июне составил 208 тыс. кв. м, что на 40% выше, чем в мае, при этом ключевая ставка продолжила снижаться – очередное снижение произошло до 9,5%. В июле рост спроса на новостройки продолжился за счет внедрения льгот для IT-специалистов и точечного предложения субсидированных ставок от застройщиков от 0%. Ключевая ставка продолжила снижаться и достигла уже отметки в 8%. В августе рост объема сделок продолжился, несмотря на летний период и сезон отпусков, за счет повсеместного использования ипотеки от 0% от застройщиков и введением точечных скидок, при этом впервые показатель спроса в 2022 году вернулся до уровня прошлого года (в августе 2021 года также было зарегистрировано 243 тыс. кв. м). В сентябре рост спроса продолжился на фоне возвращения деловой активности и максимального прироста ипотечных сделок, при этом события середины сентября еще не успели отыграть на рынке жилой недвижимости.
«В 2022 г. на рынке жилой недвижимости мы наблюдали несколько этапов, которые напрямую зависели от изменений ключевой ставки и экономических условий. Мы все видели реакцию ЦБ и резкий скачок ставки до уровня 20% в феврале этого года, что являлось историческим рекордом. Тогда девелоперы приостановили общение с банками по вопросам бридж и проектного финансирования, т. к. ставки по проектному финансированию зависят в том числе и от уровня «ключа», и они перестали быть интересны на какое-то время. Осенью мы снова фиксировали активность по выходу новых проектов и получения РНС, при этом во всех классах жилья. В непростой ситуации все еще остаются апартаменты как не субсидируемый тип недвижимости. Мы прогнозируем, что правительство будет пристальнее контролировать ипотечные ставки, так как объективно рынок поддерживается на текущий момент субсидированными ставками от застройщиков. По нашим оценкам, в ближайшей перспективе действие скидочных программ продолжится, а клиентский спрос может быть восполнен в том числе за счет программ рассрочек», – рассказал Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.