На первичном загородном рынке Московской области в настоящее время на продажу выставлены 41,2 тыс. объектов в 608 поселках, за год предложение лотов увеличилось на 16% – главным образом прирост произошел за счет участков без подряда (УБП), подсчитали в аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость». Сегодня в составе экспозиции на УБП приходится 87% (35,9 тыс. шт., за год плюс 18%), коттеджи и участки с подрядом (УСП) занимают 10,9% (4,5 тыс. шт., за год плюс 30%), блокированная застройка – 1,9% (800 шт., за год минус 53%).
Усредненная стоимость УБП составляет сегодня 3,4 млн руб., за год она сократилась на 20%. Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас, как и год назад, оценивается в 28,3 млн руб. Медианная цена объекта блокированной застройки – 31,3 млн руб., это на 67% больше, чем год назад.
Большинство первичных загородных объектов Московского региона сосредоточено на юге Подмосковья – 42% (средняя стоимость 4,1 млн руб.); за ним по численности лотов следуют западные направления – 25% (средняя стоимость 13,4 млн руб.); далее северные с 19% (средняя стоимость 6,4 млн руб.) и восточные с 14% (средняя стоимость 3,3 млн руб.).
Анализ распределения предложения с т. з. удаленности от МКАД показал следующее. 41% лотов находятся далее 60 км (средняя стоимость 3,1 млн руб.); 31% – на расстоянии 41–60 км (объект в среднем стоит 3,5 млн руб.); 24% – от 21 до 40 км (медианная цена 12, 1 млн руб.); 4% – ближе 20 км (объект в среднем оценивается в 36,2 млн руб.). Основной спрос – 73% в общем объеме – сфокусирован на объектах, расположенных далее 40 км от МКАД, 22% – на территориях от 21 км до 40 км от кольцевой, всего 5% – до 20 км.
«Спрос соответствует предложению, поскольку выбор ликвидных объектов на первичном загородном рынке крайне ограничен, и главным образом продажи происходят там, где есть, что покупать, – отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость». – В целом в отсутствие достаточного объема и ассортимента предложения спрос остается невысоким, кроме того, на него оказывают давление внешние политические и экономические факторы. И все-таки в этом году мы ждем выхода новых проектов застройки на загородном рынке жилья. Делать ценовые прогнозы пока рано, но, если экспозиция будет расширяться и пополняться ликвидными лотами, средняя стоимость должна пойти вниз».
На вторичном рынке загородной недвижимости покупателям предлагаются 118,23 тыс. объектов. Аналитики «ИНКОМ-Недвижимость» изучили предложение по районам Московской области и выявили локации с самой высокой усредненной ценой. В тройку лидеров вошли Одинцовский, Красногорский и Истринский р-ны: в них медианная стоимость лота – 70,57 млн руб., 55,3 млн руб. и 26,11 млн руб. соответственно.
Далее по списку Химкинский (22,76 млн руб.) и Мытищинский (20,75 млн руб.). «Середнячки» – Ленинский, Люберецкий и Балашихинский р-ны: в них среднестатистические вторичные загородные лоты стоят 13,19 млн руб., 11, 85 млн руб. и 11,31 млн руб. соответственно. Замыкают ТОП–10 дорогих районов Пушкинский (8,96 млн руб.) и Подольский (8, 75 млн руб.).
«Традиционно это наиболее популярные направления, где недвижимость оценивается высоко. Снижение и рост средних ценовых показателей в них обусловлены, в первую очередь, пополнением экспозиции экономичными вариантами либо, напротив, сокращением числа сравнительно низкобюджетных лотов.
Так, существенное подорожание в Балашихинском районе (+21,7% за год), а также в Ленинском (+12,7% за год), Люберецком (+9,8% за год) и Пушкинском (+7% за год) объясняется вымыванием с местных рынков наиболее ликвидных доступных лотов – остаются дорогостоящие, что механически поднимает медианную стоимость предложения.
И, напротив, в случае, когда в продаже появляются более дешевые дома от собственников, медианная цена среднестатистического объекта в локации уменьшается, как мы видим из годовой статистики Одинцовского, Красногорского и Химкинского районов», – комментирует Дмитрий Таганов.