Резкий рост ключевой ставки Центробанка до 12% годовых сделает ипотеку неподъемной для покупателей – хотя и не сразу. На вторичном рынке, где нет льготной ипотеки, цены в ближайший год на фоне мер ЦБ могут просесть на 10% и более, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
15 августа на внеочередном заседании Центробанк второй раз за последний месяц принял решение повысить ключевую ставку – причем сразу на 3,5 п.п. до 12% годовых. «Данное решение принято в целях ограничения рисков для ценовой стабильности», - говорится в сообщении, опубликованном на сайте мегарегулятора.
До этого ставка повышалась 21 июля – на 1 п.п., с 7,5 до 8,5% годовых.
Ставки по рыночной, несубсидируемой ипотеке обычно примерно на 3-4 п.п. выше ключевой ставки. То есть при ключевой ставке в 12% ипотека должна стоить 15-16%, при том, что, по мнению банкиров, психологически заградительным для заемщиков является уровень в 12%. Поэтому, скорее всего, банки, особенно крупные, не имеющие проблем с фондированием, не будут спешить с повышением ипотечных ставок, чтобы не «убить» спрос. Или, во всяком случае, будут поднимать их постепенно. Соответственно, уже в самое ближайшее время все те, кто подумывал о покупке квартиры в ипотеку в обозримом будущем, но еще не оформил кредит, побегут в банки, чтобы успеть вскочить в последний вагон.
Ипотечный ажиотаж такого рода мы наблюдаем каждый раз после резких скачков ключевой ставки или изменения вектора ее движения, но он никогда не длится долго. Во-первых, спрос на ипотеку уже в значительной мере реализован - на фоне ослабления рубля и предыдущего повышения ключевой ставки. А во-вторых, банки не смогут долго удерживать ипотечные ставки, особенно в ситуации, когда ЦБ не исключает дальнейшего роста ключевой ставки. Поэтому после кратковременного всплеска покупательская активность существенно сократится – в первую очередь на вторичном рынке, где ипотеку никто не субсидирует.
Первичный рынок повышение ключевой ставки затрагивает в значительно меньшей степени, потому что львиную долю продаж новостроек обеспечивают льготная ипотека с фиксированными ставками. Конечно, по льготным программам с максимальной суммой кредита 12 млн руб. (по IT-ипотеке – 18 млн) продается далеко не все – особенно в Москве с ее астрономическими ценами. Но все же можно не сомневаться, что застройщики адаптируются к ситуации, пусть и за счет увеличения скидок и разработки новых «сложносочиненных» программ субсидированной ипотеки, которую так не любит Центробанк. Но в любом случае – коллапса спроса на новостройки не произойдет.
А вот «вторичка» может пострадать достаточно серьезно. Покупатели, которым ипотека станет совершенно не по карману, начнут требовать скидок в 20-30% и более, что, естественно, не обрадует продавцов, которые в ответ будут снимать квартиры с продажи. Как следствие, уже в течение месяца-двух вторичный рынок может существенно просесть по объемам из-за резкого увеличения разрыва между аппетитами продавцов и финансовыми возможностями покупателей. Но, как это всегда бывает, собственники постепенно привыкнут к новым финансовым реалиям и рынок «разморозится». В целом, в ближайший год стоимость «вторички» может снизиться на 10-15%, если ситуация в экономике не претерпит существенных изменений. В основном за счет скидок и торга, но коррекция цен в объявлениях тоже весьма вероятна.
Весьма вероятно, что на фоне «ступора» вторичного рынка вновь вернутся в повестку дня предложения распространить на него льготную ипотеку. IRN.RU неоднократно писал о том, что субсидирование ипотеки на «вторичке» - это перекачивание бюджетных средств в карман спекулянтов. Но дело ведь не только в бюджете и спекулянтах. Центробанк повысил ключевую ставку в целях борьбы с инфляцией, то есть с ростом цен. А рынка жилья эта проблема касается чуть ли не больше, чем любой другой отрасли. По данным аналитического центра www.irn.ru, с начала 2020 г. средняя стоимость метра на вторичном рынке Москвы и Подмосковья выросла на 43-67%, в зависимости от локации. В некоторых сегментах цены увеличились еще больше: например, индекс дешевого жилья в Подмосковье прибавил 110%. Для сравнения: инфляция в целом по экономике за тот же период составила только 31%.
Главная причина опережающих темпов подорожания жилья - неадекватно дешевая для российской экономики ипотека: стоимость метра начала расти как на дрожжах в 2020 г. на фоне рекордно низкой ключевой ставки и запуска государственной программы льготной ипотеки. Очевидно, что любые дополнительные программы субсидирования ипотечных ставок будут только раздувать цены – а значит, Центробанк будет вынужден вводить все новые и новые меры для охлаждения рынка. Чему рынок вряд ли будет рад.
- Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 года от IRN.RU