Власти Москвы озаботились измельчанием квартир в новостройках и ввели запрет на строительство жилья площадью менее 28 кв. м. В перспективе это не только повысит качество новых проектов, но и будет давить на цены, так как в условиях дорогой ипотеки и высокой инфляции покупатели не смогут нарастить бюджеты пропорционально увеличению площади квартир. То есть в итоге застройщикам придется продавать однушки площадью 28 кв. м по цене, которую они сейчас просят за студии 20 кв. м, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
16 мая Москомэкспертиза распространила информационное письмо, согласно которому проекты, в которых есть квартиры меньше 28 кв. м, не получат разрешение на строительство. Ведомство объясняет это тем, что Жилищный кодекс РФ не относит студии к видам жилых помещений, а минимальное значение площади, согласно своду правил о многоквартирных жилых зданиях, для однокомнатных квартир составляет 28 кв. м, для двухкомнатных – 44 кв. м.
«Принимая во внимание достигнутые в городе Москве показатели в сфере жилищного строительства, а также целевые показатели, предусмотренные указом президента Российской Федерации <…> при проектировании объектов на территории города Москвы отклонение от установленных минимальных значений площади квартир не допускается», – цитирует документ РИА «Новости».
Следить за соблюдением норм по минимальным площадям на всех стадиях от выдачи разрешения на строительство до ввода объекта в эксплуатацию будет Мосгосстройнадзор. Не распространяется оно только на объекты, которые до 7 мая успели получить положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство.
Студии – нишевой продукт, который может рассматриваться в качестве стартового жилья для одиночек, но априори не подходит для людей семейных, тем более для тех, кто имеет детей. Поэтому решение властей об ограничении минимального метража 28 кв. м вполне разумно и давно назрело - переизбыток таких лотов не только ухудшает качество проектов, но и негативно влияет на демографию.
Бум малогабаритного строительства начался в Москве относительно недавно - после запуска льготной ипотеки в 2020 г. Для того чтобы повышать стоимость метра, не выходя за рамки кредитных лимитов по льготным ипотечным программам, застройщики уменьшали площади квартир и увеличивали долю студий и однушек. В результате некоторые проекты сейчас практически целиком состоят из малогабаритных лотов.
По данным Единой системы жилищного строительства на 16 марта, в Москве строится 32 424 квартиры площадью до 25 кв. метров, или 10% от общего количества. Площадь еще 38% лотов в новостройках не превышает 45 кв. м - в основном это студии, однушки и двушки, а также 63 мини-трешки.
По оценкам «Бон Тон», в 2024 г. в «старой» Москве на студии приходится 17% от общего объема предложения квартир в новостройках, тогда как в 2019 г. формат занимал лишь 3,5% рынка. Количество студий за четыре года выросло в 5,6 раза, при том что в целом объем предложения квартир с 2019 г. увеличился на 31,2%.
Несмотря на всю специфику формата, малогабаритные квартиры пользуются высоким спросом (поэтому и растет их предложение). По информации Level Group, если в 2021 г. квартиры площадью до 35 кв. м формировали 16% продаж на первичном рынке Москвы, то в 2023 г. – уже 32%. Причем 14% от общего объема спроса составляли крошечные студии не более 25 кв. м.
Но единственная причина популярности малогабаритной недвижимости – это цена. За последние четыре года стоимость метра в Москве выросла примерно в два раза. Темпы роста цен на рынке недвижимости значительно опережали и инфляцию, и темпы увеличения доходов населения, что привело к существенному снижению доступности жилья. То есть спрос на такие квартиры вынужденный - люди и рады бы купить что-то попросторнее, да не на что.
Поэтому решение московских властей не заставит покупателей платить больше за более просторное жилье – они и так платят на пределе возможностей. Более того, после 1 июля 2024 г. финансовые возможности покупателей значительно сократятся, потому что завершится программа ипотеки с господдержкой под 8%, а условия другой массовой программы – семейной ипотеки – претерпят значительные изменения: ставка не выше 6% будет сохранена только для семей с детьми не старше 6 лет, а для остальных Минфин предлагает поднять ставку до 12%. На практике это приведет к тому, что, например, ипотечный платеж за квартиру стоимостью 15 млн руб. при первоначальном взносе 20% и сроке 30 лет вырастет с 72 000 руб. до 123 000 руб. в месяц – см. ипотечный калькулятор на IRN.RU. Что касается рыночных ипотечных программ, то ставки по ним, скорее всего, останутся заградительными еще, как минимум, полтора года.
В результате застройщикам либо придется смириться с существенным падением объемов продаж, либо все-таки начать корректировать стоимость метра, продавая 28-метровые однокомнатные квартиры по цене студий 15-20 кв. м. Последнее, кстати, совершенно нормальная и распространенная практика на многих рынках – в условиях стагнации активизировать спрос, предлагая больше товара за те же деньги.