Застройщики ждут появление упрощенного механизма межевания земельных участков под застройку – эксперт ГК «А101»

Упрощенный механизм межевания земельных участков сделает переход на проектное финансирование менее «болезненным», заявила директор по правовым вопросам ГК «А101» Анна Шлесина в ходе конференции «Ключевые изменения законодательства в строительстве: курс на цифровизацию.

По словам Шлесиной, сегодня явно виден тренд на системную работу по совершенствованию градостроительного законодательства, в частности: были введены требования по установлению границ охранных зон объектов электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры и пр.; по внесению в ПЗЗ сведений о зонах с особым регулированием. Многое было сделано в отношении сокращения сроков процедур. Уже видится перспектива получения застройщиками в недалеком будущем единого документа, содержащего все сведения, необходимые ему для принятия решения о реализации инвестиционного проекта на земельном участке. Работы предстоит еще много.

Достаточно вопросов возникает также на стыке градостроительного законодательства и закона о долевом строительстве. Без решения данных вопросов практическая реализация механизма проектного финансирования остается чувствительной как для девелопера, так и для государства при решении задачи увеличения объемов строительства жилья.

Как отметил эксперт, на текущий момент крайне необходимо появление упрощенного механизма межевания земельных участков, предназначенных под застройку, – и это вопрос, актуальный для любого региона России, любого застройщика, реализующего проект по строительству нескольких объектов на одном земельном участке.

В рамках 175-ФЗ от 01.07.2018 установлен специальный режим операций по эскроу-счетам застройщика - денежные средства, поступившие на эскроу-счета, перечисляются застройщику только после предоставления РВЭ и регистрации первого права. С целью ускорения «вознаграждения» застройщика, для последнего более эффективно разделить земельные участки, на которых осуществляется строительство двух и более жилых домов и объектов инфраструктуры, и поэтапно отказываться от прав на земельные участки, регистрируя права дольщиков.

Однако, отметила Шлесина, на сегодня это достаточно длительная процедура межевания земельного участка, предусматривающая публичные слушания (п.5 ст.46 ГРК РФ). При этом при разделе земельного участка требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, так как ранее выданный ГПЗУ утрачивает силу (п.2.17 ст.51).

«Практическим выходом из сложившейся ситуации могло бы стать внесение изменений в федеральное законодательство - земельный и градостроительный кодексы и закон о государственной регистрации, допускающих межевание застройщиком земельного участка без проведения процедуры публичных слушаний после получения разрешения на строительств, а также «перераспределение» обременения по ДДУ (в виде залога прав на земельный участки) на образованные участки для возможного прекращения прав застройщика на такие участки после ввода в эксплуатацию жилого дома или объекта инфраструктуры. Крайне важна при этом возможность сохранения ГПЗУ на исходный земельный участок (с внесением информации об образованных участках) после получения разрешения на строительство», - заключается в сообщении ГК «А101».