Повышение ключевой ставки Центробанка на 0,25 п.п. крайне незначительно и не окажет ощутимого влияния на уровень ипотечных ставок. Но психологический эффект от завершения длительного периода снижения ставок может быть куда более ощутимым: поняв, что ипотека в ближайшем будущем уже точно не подешевеет, покупатели побегут в банки за кредитами на квартиры. Однако всплеск покупательской активности не будет продолжительным – аномальный рост цен на квартиры сильно перегрел рынок еще в прошлом году, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
19 марта 2021 г. совет директоров ЦБ повысил ключевую ставку на 25 б.п., до 4,50% годовых в связи с тем, что «темп роста потребительских цен в I квартале складывается выше прогноза Банка России», говорится в пресс-релизе ведомства. В феврале годовой темп прироста потребительских цен увеличился до 5,7% (после 5,2% в январе) и, по оценкам на 15 марта, составил 5,8%. Напомним, согласно принципам денежно-кредитной политики Центробанка на 2021 г., «целевая» инфляция по-прежнему составляет 4%.
Учитывая, что реальная инфляция еще выше официальной, действия ЦБ можно понять. В принципе, изменение ключевой ставки на 0,25 п.п. крайне незначительно и не приведет к немедленному увеличению ипотечных ставок – уровень конкуренции на этом рынке очень высок, и банки не захотят рисковать потерей клиентов из-за незначительного сокращения маржи. Тем более что на рынке новостроек пока действует льготная ипотека со ставкой не выше 6,5% (часто ниже благодаря дополнительному субсидированию со стороны банков и застройщиков). Конечно, если рост ключевой ставки продолжится, банкам придется корректировать свои ипотечные программы, но пока – вряд ли.
Однако сам факт повышения ставки означает завершение периода смягчения денежно-кредитной политики, длившегося с лета 2019 г. Похожая ситуация стал причиной активизации ипотечных покупателей осенью 2018 г. Чего-то подобного можно ждать и сейчас. За почти два года постоянного снижения ипотечных ставок сформировался своего рода отложенный спрос на ипотеку среди тех, кто, в принципе, готов купить квартиру, но ждет, когда ставки упадут еще больше. Поняв, что в ближайшее время ипотека дешевле точно не станет, а подорожать может, эти люди поспешат с выходом на сделки, что может привести к всплеску спроса на недвижимость в ближайшие месяцы. Грядущее окончание программы льготной ипотеки, которую могут продлить в депрессивных регионах, но в Москве, скорее всего, завершат к 1 июля, также будет подстегивать покупателей.
Однако кратковременная активизация рынка на фоне ужесточения денежно-кредитной политики увеличит вероятность наступления и глубину стагнации в дальнейшем. Ведь прошлогодним ажиотажем рынок обязан главным образом мягкой политике Центробанка. Именно снижение ключевой ставки ЦБ до 4,25% в 2020 г. позволило опустить ставки по ипотеке и вкладам до рекордно низких уровней. Соответственно, откат ставки в перспективе может очень негативно отразиться на основных драйверах спроса на жилье.
В условиях почти непрерывного с 2014 г. снижения доходов населения покупатели с деньгами на рынке недвижимости давно закончились – остались покупатели с дешевой ипотекой и инвесторы, перекладывавшие средства с депозитов в квартиры на фоне снижения ставок по кладам. Но слишком дешевые кредиты и избыток инвесторов перегрели рынок. По данным www.irn.ru, в 2020 г. вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали на 16,2%, новостройки - на 5-25% в зависимости от сегмента. Как-то компенсировать такой подъем цен могло бы только дальнейшее и значительное удешевление ипотеки – но Центробанк закрыл эту возможность. Инвестиционная привлекательность квадратного метра также уменьшается, потому что рост цен сокращает потенциальную прибыль от перепродажи или сдачи в аренду. Кроме того, банки, понимая, что есть реальная перспектива повышения ключевой ставки до 5-6% годовых, могут сработать на опережение и предложить клиентам более выгодные ставки по вкладам. Повышения доходности депозитов до 5-6% годовых будет вполне достаточно, чтобы затормозить уход вкладчиков на рынок жилья. А без инвесторов и расширения охвата ипотеки за счет уменьшения ставок перспективы рынка недвижимости выглядят не очень радужно.