Вместо снижения цен на квартиры застройщики увеличивают субсидии банкам, чтобы те сократили ставки по ипотеке. Как следствие, покупатели вынуждены сильно переплачивать, чтобы потом вернуть часть средств за счет уменьшения ипотечного платежа, а на рынке продолжает надуваться ценовой и ипотечный пузырь, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Разрешение правительства комбинировать льготную ипотеку с обычной дало банкам возможность увеличить размер льготного кредита до 30 млн руб. Первым соответствующую программу запустил Сбербанк - в главном банке страны можно одолжить до 30 млн руб. под 8,7% по ипотеке с господдержкой и под 5,7% по семейной ипотеке. При этом только 12 млн рублей в столичных агломерациях и 6 млн рублей в регионах субсидируется из государственного бюджета, снижение ставки на оставшуюся часть кредита компенсируют банку застройщики.
Учитывая астрономические темпы рост цен на жилье в последние два года, увеличение максимальной суммы льготного кредита было ожидаемой мерой. Если в 2020 г. 12 млн руб. было достаточно для покупки в Москве двухкомнатной квартиры бизнес-класса, а в массовом сегменте можно было рассчитывать и на трешку, то сейчас внутри МКАД такой суммы хватит лишь на студию или однушку. Повышение лимита до цены хорошей трехкомнатной квартиры позволит банкам и застройщикам удовлетворить большую часть запросов со стороны покупателей. Фактически, за пределами льготного кредитования останется только элитный сегмент и большие квартиры бизнес-класса.
Проблема в том, что более доступная ипотека отнюдь не делает жилье более доступным – хотя вроде бы именно этой цели пытаются достичь власти, тратя деньги налогоплательщиков на поддержку первичного рынка недвижимости. Доступность жилья прежде всего зависит от его цены, а не от величины процентной ставки по кредиту. Дешевая ипотека позволяет застройщикам поднимать цены на квартиры, тем самым делая их менее доступными для населения – см. «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки».
Ситуация была бы печальной, но логичной, если бы кредитные ставки снижались на фоне смягчения денежно-кредитной политики ЦБ и/или исключительно за счет госбюджета, как в 2020-м - первой половине 2021 г., и бизнес просто пользовался ситуацией – см. «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье». Но сейчас не только государство, но и сами застройщики активно субсидируют ипотеку, направляя на это огромные средства. Фактически, на рынке складывается сюрреалистичная практика: девелоперы готовы поступиться прибылью, лишь бы порадоваться росту цен в прайсах. Хотя если уж приходится увеличивать расходы на стимулирование спроса, было бы проще и разумнее убрать из схемы третьего лишнего, то есть банк, предоставив покупателям скидку на сумму субсидии. Ведь чем дешевле квартира, тем меньше ежемесячный платеж и переплата по кредиту. Собственно, именно так застройщики и поступали во время предыдущих кризисов, когда дисконты достигали 20-30%. Сейчас скидки существенно меньше, а излюбленным маркетинговым инструментом застройщиков остается субсидируемая ипотека.